일시적 1 가구 2 주택 비과세는 ‘거주 요건’과 ‘매도 기한’의 기준 시점이 다릅니다. 기존 주택 취득 시점과 신규 주택 취득 시점을 구분해 비과세 가능 여부를 정확히 판단하는 방법을 정리했습니다.
일시적 1 가구 2 주택 비과세 규정은 단순해 보이지만, 실제로는 거주 요건과 매도 기한의 기준 시점이 다릅니다.
이 차이를 헷갈리면 비과세가 가능한 상황에서도 세금을 내야 할 수 있습니다.
이번 글에서는 법령 기준에 맞춰 두 조건을 명확하게 구분하고, 거래 유형별 비과세 판정 방법을 알려드립니다.
✅ 목차
- 일시적 1 가구 2 주택 비과세 기본 요건
- 기존 주택의 거주 요건 판정 기준
- 매도기한(유예기간)은 언제까지?
- 실제 사례 Q&A: 군포 산본 + 송파 문정
- 자주 묻는 질문 모음
- 마무리 조언
✅ 1. 일시적 1 가구 2 주택 비과세 기본 요건
비과세 혜택을 받으려면 아래 요건 모두 충족해야 합니다.
- ① 신규 주택을 종전주택 취득일로부터 1년 이상 지난 후 취득
- ② 신규 주택 취득일로부터 3년 이내 종전 주택 매도
- ③ 종전주택이 비과세 요건(2년 보유 + 필요시 2년 거주)을 충족
✅ 2. 기존 주택의 거주 요건은 ‘취득 당시’ 조정 여부로 결정
| 기존 주택 취득 시점 | 지역 구분 | 비과세 요건 |
| 조정대상지역 | 조정지역 | 2년 보유 + 거주 |
| 비조정지역 | 일반지역 | 2년 보유만 필요 |
※ 거주 여부는 취득 ‘당시’ 기준으로만 판단하며, 이후 조정지역으로 지정되더라도 거주 요건이 생기지 않습니다.
✅ 3. 매도기한은 ‘기존+신규’ 둘 다 조정일 때만 단축
| 기존주택 | 신규주택 | 매도기한 (유예기간) |
| 조정지역 | 조정지역 | 2년 (또는 1년 단축 가능) |
| 조정지역 | 비조정지역 | 3년 |
| 비조정지역 | 조정지역 | 3년 |
| 비조정지역 | 비조정지역 | 3년 |
※ 매도기한은 신규주택 취득일로부터 계산
✅4. 자주 묻는 질문 모음
❓Q1. 사례
2015년 군포 산본 아파트매수,
2023년 송파 문정동 아파트매수.
2025년 군포 아파트 매도 시 비과세 가능할까요?
➡ A1. 네, 비과세 가능합니다.
- 군포 아파트는 2015년 취득 당시 비조정지역이므로
→ 2년 보유만 충족하면 비과세 (거주 요건 없음) - 두 주택이 모두 조정지역은 아니므로
→ 매도기한은 3년 (2026년 2월까지 매도 가능) - 2025년 10월 매도는 기한 내에 해당됨
✔ 비과세 요건 충족!
❓Q2. 기존 주택이 조정지역이면 무조건 거주해야 하나요?
➡ A. 네. 취득 당시 조정지역이면 비과세를 위해 2년 거주가 필요합니다.
❓Q3. 기존은 비조정, 신규는 조정지역인데 2년 안에 팔아야 하나요?
➡ A. 아닙니다. 3년 이내면 충분합니다.
→ 두 주택 모두 조정지역일 때만 매도기한이 단축됩니다.
❓Q4. 신규 주택만 조정지역이면 비과세에 영향이 있나요?
➡ A. 거주요건에는 영향 없습니다.
→ 단, 매도기한은 3년으로 유지됩니다.
❓Q5. 두 주택 모두 조정지역이면 무조건 2년 내에 팔아야 하나요?
➡ A. 원칙은 2년 이내 매도입니다.
단, 이사 목적 등으로 1년 기한 단축 요건이 충족되면 1년으로도 인정받을 수 있습니다(사유별 확인 필요).
✅ 5. 마무리 조언
- 기존 주택의 거주 요건은 “취득 당시 조정지역 여부”가 전부입니다.
- 매도기한은 “두 주택 모두 조정지역”일 때만 단축됩니다.
- 명의 분할, 세대분리 등 복잡한 사례는 반드시 세무전문가 상담을 권장합니다.