지상권은 ‘남의 땅을 쓸 수 있는 권리’입니다. 문제는, 이 권리가 등기돼 있고 말소되지 않으면 낙찰자가 그대로 인수해야 한다는 점입니다. 땅을 소유해도 마음대로 못 쓸 수 있어요. 이번 글에서는 지상권의 개념부터, 등기부에서 확인하는 법, 낙찰 전에 주의할 점까지 완벽하게 정리합니다.
📚 목차
- ✅ 지상권이란? (정확하고 쉽게)
- ✅ 지상권이 왜 위험한가요?
- ✅ 등기부등본에서 지상권 찾는 법
- ✅ 이런 표현이 보이면 무조건 확인!
- ✅ 말소되는 지상권 vs 살아남는 지상권
- ✅ 실전 예시로 정리해 볼까요?
- ✅ 마무리: “지상권=소유권 X, 사용권 O” 확실히 알고 가세요
✅ 지상권이 뭔가요?
지상권은 타인의 토지(땅)를 일정 기간, 목적에 따라 사용할 수 있는 권리입니다.
- 지상권자는 땅의 소유자가 아니라,
→ 그 땅을 쓸 수 있는 법적 권리를 가진 사람입니다. - 보통은 건물을 짓기 위해 지상권을 설정합니다.
- 이 권리가 등기되어 있으면, 제삼자에게도 효력이 발생합니다.
📌 즉, 경매로 누군가 건물을 낙찰받아도
→ 지상권이 말소되지 않으면, 여전히 유효합니다.
✅ 지상권이 왜 위험한가요?
경매로 건물을 낙찰받았다고 해도…
- 그 건물이 남의 땅 위에 지어진 경우,
- 그 땅에 지상권이 살아 있다면
→ 낙찰자는 땅의 일부를 법적으로 쓸 수 없습니다.
예를 들어👇
- 낙찰자는 건물의 소유자가 되었지만,
→ 그 건물이 지어진 ‘토지’는 여전히 타인 소유 + 지상권이 유효
→ 리모델링, 철거, 재건축 시 지상권자의 동의 또는 합의 없이는 제한
→ 경우에 따라 **지료(토지 사용료)**를 지불해야 할 수도 있음
📌 이게 바로 “소유는 내 건데, 사용은 못 한다”는 아이러니입니다.
✅ 등기부등본에서 지상권 찾는 법
인터넷등기소에서 등기부등본을 열람했을 때,
을구 항목에서 아래처럼 표시됩니다.
을구 제2번, 지상권 설정
지상권자: 김○○
목적: 대지 사용
범위: 대지 전체
설정일: 2017.08.01
존속기간: 30년
📌 이처럼 ‘지상권 설정’ 문구가 보이면
→ 해당 토지에 대해 특정인이 법적으로 쓸 수 있는 권리가 있다는 뜻입니다.
✅ 이런 표현이 보이면 무조건 확인!
| 등기 문구 | 의미 |
| “지상권 설정” | 등기된 지상권 있음 → 말소되지 않으면 낙찰자 인수 |
| “목적: 대지 사용” | 건물뿐 아니라 땅 전체에 권리 |
| “건물 철거 시까지” | 무기한 지상권 → 매우 위험 |
| “존속기간: 30년” | 그 기간 동안 토지 사용 가능 |
| “제한 없음” | 사실상 무기한 지상권일 수 있음 |
❗ 존속기간이 없는 지상권은 소멸시효도 애매하기 때문에 주의가 필요합니다.
✅ 말소되는 지상권 vs 살아남는 지상권
| 구분 | 설명 |
| 등기돼 있고, 말소기준권리보다 빠름 | ❌ 소멸 안 됨 → 낙찰자 인수 |
| 등기돼 있지만, 말소기준권리보다 늦음 | ✅ 소멸 |
| 등기 안 된 지상권 | ❗ 대부분 소멸 (그러나 법정지상권 등 예외 있음) |
| 건물이 철거되었거나 지상권 목적물 없어짐 | 🔄 소멸 가능성 (사례별 판단 필요) |
📌 등기돼 있고, 기준보다 빠른 지상권은 경매로도 살아남습니다.
✅ 실전 예시로 정리해 볼까요?
사례 1 – 낙찰자 인수해야 하는 경우
- 지상권 설정일: 2016.05.20
- 말소기준권리: 2018.01.10
- 존속기간: “건물 철거 시까지”
- 지상권 등기: O
👉 말소기준보다 빠름 + 존속기간 명시 없음
→ 소멸되지 않음
→ 낙찰자는 땅을 쓰려면 지상권자와 협의하거나, 사용료를 낼 수 있음
사례 2 – 소멸되는 경우
- 지상권 설정일: 2020.07.01
- 말소기준권리: 2018.01.10
→ 기준보다 늦은 설정 → 말소 대상
→ 낙찰자는 지상권 신경 쓸 필요 없음
✅ 마무리: “지상권 = 소유권 X, 사용권 O”
지상권은 소유자가 아닌 사람에게 땅을 쓸 수 있는 권리를 부여하는 물권입니다.
그 자체로는 소유권이 아니지만,
법적으로 매우 강력한 ‘사용권’이기 때문에
→ 낙찰 전에 반드시 체크해야 합니다.
💡 경매 낙찰 전 체크포인트 3가지
- 등기부등본에 지상권 설정이 있는가?
- 말소기준권리보다 앞선 등기인가?
- 존속기간이 명확히 설정되어 있는가?
📌 위 조건 중 하나라도 걸리면
→ 낙찰자는 해당 지상권을 법적으로 인수하게 됩니다.
