"경매에서 가장 중요한 게 뭘까?"라고 묻는다면, "권리분석!"이라고 100번이라도 강조할 수 있어요.
권리분석을 제대로 하지 않으면,
낙찰받았는데 보증금을 물어주거나, 압류·근저당 때문에 집을 내 마음대로 못쓰거나,
유치권이 있어서 추가 비용이 들게 되는 황당한 일이 생길 수도 있습니다.
오늘 권리분석을 초보도 쉽게 이해할 수 있도록 예제와 함께 설명해 드릴게요.
✅ 권리분석, 꼭 확인해야 할 3가지!
권리분석을 할 때 가장 중요한 건 등기부등본을 보는 거예요.
다음 3가지만 체크하면 기본적인 권리분석이 가능합니다!
① 근저당권 (은행이 돈 빌려준 흔적)
② 임차인(세입자) 대항력 여부
③ 기타 추가 부담 (유치권, 가압류 등)
✅ 예제 1: 안전한 경매 물건
등기부등본 예시
| 순위 | 설정일자 | 권리 종류 | 금액 | 비고 |
| 1순위 | 2015.06.10 | 근저당권 (○○은행) | 1억 원 | |
| 2순위 | 2022.08.15 | 경매개시결정 |
▪️ 이런 물건은 안전할까요?
Yes!
▪️1순위 근저당(○○은행)만 있음
▪️ 경매가 진행되면 근저당권은 말소됨
▪️ 세입자가 없으면 추가 부담 없음
▪️ 이런 물건은 싸게 낙찰받으면 시세차익을 노릴 수 있어요!
✅ 예제 2: 위험한 경매 물건 (보증금 폭탄 가능성)
등기부등본 예시
| 순위 | 설정일자 | 권리 종류 | 금액 | 비고 |
| 1순위 | 2017.10.01 | 근저당권 (△△은행) | 1억 5천만 원 | |
| 2순위 | 2021.05.20 | 전세권 (임차인 김철수) | 1억 원 | |
| 3순위 | 2023.02.12 | 경매개시결정 |
▪️ 이 물건은 위험할까요?
Yes! (주의 필요)
2순위 세입자(김철수)의 전세 보증금 1억 원
▪️김철수의 전입일 & 확정일자 확인 필수!
대항력이 없다면 안전하게 진행 가능할 수 있으나,
하지만 대항력이 있다면 낙찰자는 전세보증금을 떠안게 됩니다.
▪️ 대항력이 생기는 조건
1️⃣ 전입신고를 먼저 했다
2️⃣ 확정일자를 받았다
3️⃣ 경매 신청일보다 먼저 살고 있었다
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✅ 예제 3 : 유치권 주장, 진짜일까? 가짜일까?
▪️이런 경매 공고를 봤다면?
"이 건물은 유치권이 주장되고 있습니다."
▪️ 유치권이란?
건물 수리비, 공사비 등을 못 받은 사람이
"돈 받기 전까지 이 건물 안 나갈래!" 하는 권리입니다.
▪️ 위험 요소
낙찰받고 나면 유치권자가 돈을 요구할 수도 있고,
가짜 유치권 가능성도 있습니다. (경매 방해 목적)
▪️ 진짜 유치권 vs. 가짜 유치권 구별하는 방법
✔ 공사 계약서가 있는지 확인 (단순 점유라면 인정 안 됨)
✔ 유치권자가 실질적으로 점유하고 있는지?
✔ 법원에서 인정된 유치권인지 체크!
✔ 유치권이 걸려 있는 물건은 초보자는 피하는 것이 좋습니다!
✅ 예제 4 : 법정지상권 (땅은 내 것이 아니다?!)
등기부등본 예시
| 순위 | 설정일자 | 권리 종류 | 금액 | 비고 |
| 1순위 | 2010.07.05 | 근저당 (△△은행) | 1억 원 | |
| 2순위 | 2018.12.20 | 법정지상권 | 토지 소유자와 건물 소유자가 다름 | |
| 3순위 | 2023.03.10 | 경매개시결정 |
▪️ 위험 요소
✔ 건물은 낙찰받았지만 땅은 다른 사람이 소유하고 있음
✔ 토지 소유자와 갈등 발생 가능
✔ 추가로 토지 임대료(월세)를 내야 할 수도 있음
▪️ 해결 방법
✔ 건물과 토지 소유자가 같은지 확인!
✔ 토지 소유자가 건물을 철거할 수 있는지 체크!
✔ 토지를 함께 매입할 수 있는지 확인!
✔ 법정지상권 있는 물건은 초보자는 피하는 것이 안전합니다!
✅ 예제 5 : 가압류, 압류가 많은 물건
등기부등본예시
| 순위 | 설정일자 | 권리 종류 | 금액 | 비고 |
| 1순위 | 2015.04.22 | 근저당 (○○은행) | 8천만 원 | |
| 2순위 | 2019.09.15 | 가압류 (세무서) | 1천만 원 | |
| 3순위 | 2021.05.10 | 가압류 (소송 중) | 3천만 원 | |
| 4순위 | 2022.12.01 | 압류 (지방세 미납) | 5백만 원 | |
| 5순위 | 2023.06.08 | 경매개시결정 |
▪️ 위험 요소
✔ 가압류, 압류가 많으면 법적 분쟁 가능성 높음
✔ 낙찰 후 새로운 채무가 발견될 수도 있음
✔ 세금 체납이 많으면 명도 문제도 어려울 가능성 있습니다.
▪️ 해결 방법
✔ 가압류, 압류가 너무 많으면 피하자!
✔ 세금 미납 물건이면, 낙찰 후 추가 부담 가능성 체크!
✔ 법적 분쟁(소송 중) 물건인지 확인!
✔ 가압류, 압류가 많은 물건은 초보자는 피하는 것이 안전합니다!
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✅ 권리분석, 쉽게 정리하면?
▪️ 등기부등본을 보고 3가지만 확인하면 됩니다.
✔ 근저당 (은행 대출이 얼마나 있는지?)
✔ 임차인 대항력 여부 (세입자가 보증금을 받아갈 수 있는지?)
✔ 기타 추가 부담 (유치권, 가압류 등 이상한 권리 있는지?)
▪️ 대항력 있는 임차인이 있으면 피하자!
▪️ 유찰될수록 싸게 살 기회가 생긴다!
▪️ 입찰 전 반드시 등기부등본 & 세입자 현황 확인하기!
✅ 결론: 권리분석만 잘해도 경매 성공!
경매는 무조건 싸다고 좋은 게 아니에요.
권리분석을 잘못하면 예상치 못한 돈을 더 내야 할 수도 있습니다!
등기부등본을 분석하는 연습을 해보세요!
전세보증금, 근저당 확인만 잘해 도 90% 이상 안전한 경매가 가능합니다.
