"낙찰은 받았는데, 점유자가 안 나가네요…"
많은 투자자들이 명도에 발목 잡히는 이유는 강제집행보다 명도합의가 먼저라는 기본을 간과했기 때문입니다.
명도합의는 협상력, 타이밍, 문서작성력까지 필요한 실전 기술입니다.
특히 유치권, 전 소유자, 무권리 점유자 대응에서는
명도합의서 한 장이 수백만 원의 소송비용과 몇 달의 공실 기간을 아낄 수 있는 무기가 됩니다.
이 글에서는
- 실제 협상에서 자주 나오는 질문
- 바로 활용 가능한 명도합의서 예시
- 실수 없이 협상 마무리하는 실전 팁
까지 현장 중심으로 풀어드립니다.
✅ 목차
1. 명도합의가 강제집행보다 먼저인 이유
2. 실전 협상 조건 정리 요령
3. 명도합의서 예시 + 조항 해설
4. 협상에서 실수하지 않는 5가지 팁
5. 마무리 요약
✅ 1. 명도합의가 강제집행보다 먼저인 이유
| 구분 | 명도합의 | 강제집행 |
| 시간 | 5~14일 내 가능 | 평균 2~3개월 이상 |
| 비용 | 명도비 + 간단한 작성비용 | 집행관 수수료 + 보관비용 등 |
| 리스크 | 협상 실패시 전환 가능 | 일방 집행이므로 감정 마찰 큼 |
2025년 현재 실무에서는 협조 가능성이 조금이라도 보이면
합의서 우선 → 실패 시 법적 절차 전환 순서가 기본입니다.
✅ 2. 실전 협상 조건 정리 요령
명도합의는 ‘금액 협의’보다 조건 명확화가 핵심입니다.
| 항목 | 설명 | 실무팁 |
| 명도 기한 | 며칠까지 비워줄 것인가 | 5~14일 기준, 너무 촉박하면 반발 있음 |
| 지급 시점 | 언제 돈을 줄 것인가 | “명도 완료 후 이체” 원칙 고수 |
| 명도비 성격 | 이사비? 합의금? | “퇴거 협조금” 등 완곡 표현 사용 |
| 잔존물 처리 | 짐 남기면 어떻게? | “점유자 부담으로 폐기” 조항 삽입 추천 |
| 위약 시 조치 | 지키지 않으면? | “지급 보류 + 법적 조치” 명시 가능 |
✅ 3. 명도합의서 예시 + 조항 해설
📄 명도합의서 요약 예시
[명도합의서]
점유자 ○○○은 부동산을 2025년 6월 5일까지 명도한다.
낙찰자 △△△은 명도 완료 확인 후, 이사 협조금 500만 원을 계좌이체로 지급한다.
잔존물 정리 미이행 시 점유자 비용으로 폐기 가능함에 동의한다.
양 당사자는 본건과 관련해 이후 민·형사상 이의를 제기하지 않기로 한다.
[서명 및 날인]
점유자 ○○○은 부동산을 2025년 6월 5일까지 명도한다.
낙찰자 △△△은 명도 완료 확인 후, 이사 협조금 500만 원을 계좌이체로 지급한다.
잔존물 정리 미이행 시 점유자 비용으로 폐기 가능함에 동의한다.
양 당사자는 본건과 관련해 이후 민·형사상 이의를 제기하지 않기로 한다.
[서명 및 날인]
✅ 4. 협상에서 실수하지 않는 5가지 팁
① 금액보다 먼저 “언제 나가실 수 있나요?”
→ 퇴거일 조건부터 정하고 금액은 후순위 제시
② “명도 완료 시 지급” 조건을 문서에 반드시
→ 명도 전 선지급은 향후 분쟁 소지 큼
③ 구두 협의 말고 반드시 서면 + 계좌이체
→ 서명 + 계좌명 기재된 합의서가 소송 대응 증거
④ 감정 건드리지 말고 실익 중심 설득
→ “나가셔야 새로운 세입자 받아서 명도비 드릴 수 있다”
⑤ 협상 중이라도 법적 대응 준비 병행
→ 시간 지연 방지 위해 인도명령/소송 서류 준비
✅ 5. 마무리 요약 + 서식 다운로드 안내
핵심 요약
- 명도합의는 시간·비용·분쟁 방지 3대 효과
- 명도비 자체보다 지급 조건, 잔존물, 위약 시 조항이 더 중요
- 실전에서는 감정 아닌 조건 정리 + 문서화 능력이 가장 강력한 전략
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