등기부등본은 부동산의 ‘이력서’ 같은 문서입니다. 누가 주인인지, 언제부터 어떤 일이 있었는지 다 기록돼 있어요. 겉보기에 복잡해 보여도, 구조만 알면 진짜 쉽게 읽을 수 있어요. 처음 보는 분도 이해할 수 있도록, 초간단 해설을 준비했어요.
📚 목차
- ✅ 등기부등본이 뭔가요?
- ✅ 3개 구역만 보면 됩니다
- ✅ 표제부: 이 집이 어떤 집인지
- ✅ 갑구: 이 집의 주인과 사건들
- ✅ 을구: 돈 빌린 흔적들
- ✅ 예시로 같이 읽어볼까요?
- ✅ 마무리: 말소기준권리만 알아도 절반 끝
✅ 등기부등본이란?
등기부등본은 이 집의 과거 이력이 담긴 서류예요.
📦 어떤 집인지 (표제부)
📦 누가 주인인지, 무슨 일이 있었는지 (갑구)
📦 돈은 누가 빌려줬고 언제 받아야 하는지 (을구)
쉽게 말해,
이 부동산이 걸어온 인생 스토리라고 보면 됩니다.
✅ 3개 구역만 보면 됩니다
등기부등본은 딱 3 구역입니다:
| 표제부 | 역할 | 한 줄 정리 |
| 표제부 | 이 집이 어떤 집인지 | 집의 기본 정보 (주소, 면적 등) |
| 갑구 | 주인과 법적 사건들 | 소유자, 가압류, 소송 등 |
| 을구 | 돈 빌린 흔적들 | 근저당, 전세권 등 |
처음 볼 땐 이 구분만 알고 있으면 절반은 이해된 거예요.
✅ 표제부: 이 집이 어떤 집인지
여긴 말 그대로 이 집의 주민등록등본이에요.
- 어디에 있는 집인지 (주소)
- 언제 지어졌는지 (건축 연도)
- 몇 평인지 (전용면적, 대지면적)
- 무슨 구조인지 (철근콘크리트? 벽돌?)
📌 👉 등기부 표제부에 나온 정보가
실제 집이랑 같은지 꼭 비교하세요.
→ 대법원 경매 사이트의 현황조사서에서 실제 사진도 볼 수 있어요.
✅ 갑구: 이 집의 주인과 사건들
갑구는 ‘이 집은 누구 거예요!’를 알려주는 곳이에요.
여기서 체크해야 할 건 딱 2가지예요:
- 지금 집주인 누구인지
→ “소유자: 김 아무개”라고 적혀 있어요
→ 매매로 샀는지, 상속인지도 나와요 - 소송, 압류, 가처분은 없는지
→ “○○은행 가압류” / “세무서 압류” 이런 게 뜨면
→ 문제가 얽혀 있다는 뜻이죠
✅ 을구: 돈 빌린 흔적들
을구는 이 집을 담보로 돈 빌린 기록이 나오는 곳이에요.
예를 들어👇
- “○○은행 근저당권 설정” → 이 집을 담보로 대출
- “홍길동 전세권 설정” → 누군가 전세로 들어옴
- “임차권 설정” → 보증금 못 받아서 권리 주장 중
이걸 보면,
이 집에 돈 얽힌 문제가 있는지 없는지 알 수 있어요.
✅ 예시로 같이 읽어볼까요?
📄 등기부등본 예시 (요약)
- 표제부: 서울시 강서구 ○○아파트 101동 101호
- 갑구:
- 2015.05.01 소유권 이전 (매매, 홍길동)
- 2022.01.10 서울세무서 압류
- 을구:
- 2021.07.15 ○○은행 근저당권 2억 원
📌 어떻게 읽어야 할까요?
✔ 소유자는 홍길동
✔ 세무서 압류가 있음 (세금 문제?)
✔ 은행이 2억까지 돈 받을 권리가 있음
→ 이런 경우는 경매로 낙찰받아도
남아 있는 권리가 있을 수 있어서 권리분석이 중요해요!
✅ 마무리: 말소기준권리만 알아도 절반 끝
📌 말소기준권리는 이렇게 생각하세요:
“이 권리보다 늦게 생긴 권리들은 다 지워질 거예요.”
즉,
이 선(기준)을 기준으로 나중에 생긴 근저당·가압류·전세권은 사라지고,
이 기준보다 앞서 생긴 건 ‘살아남을 수 있다’는 뜻이에요.
✅ 추천 링크 모음
| 용도 | 링크 |
| 경매 정보 확인 | 대법원 경매정보 |
| 등기부등본 열람 | 정부24 등기사항증명서 |
| 인터넷등기소 | 대법원 인터넷등기소 |
✅ 마무리: 등기부는 권리분석의 출발선
등기부등본을 정확히 보는 것만으로도 경매 리스크의 70%는 걸러낼 수 있습니다.
물건을 고르기 전, 꼭 등기부부터 열람하고 분석하는 습관을 들이세요.
