등기부등본, 현황조사서, 매각물건명세서까지 다 봤는데도 잘 모르겠다면, 이 글을 참고하세요. 이번 편에서는 실제 경매 물건 사례를 바탕으로, 권리분석의 전 과정을 흐름대로 정리합니다. 한 번만 따라 읽으면, 권리분석의 틀이 머릿속에 확실히 잡힐 거예요.
📚 목차
- ✅ 사례 개요: 경매 물건 하나를 골라보자
- ✅ 등기부등본 해석: 말소기준권리부터 잡기
- ✅ 임차인 분석: 대항력과 배당요구 체크
- ✅ 지상권, 유치권 존재 여부 확인
- ✅ 위험 권리 정리표로 구조화
- ✅ 낙찰자 인수 여부 판단
- ✅ 마무리: 권리분석, 이렇게 정리하면 끝
✅ 사례 개요: 경매 물건 하나를 골라보자
서울시 A구 B동 소재 다세대주택 (전용 59㎡)
감정가 3억 원, 최저가 2억 1천만 원
해당 물건의 권리사항 및 자료는 다음과 같습니다:
- 등기부등본 요약
- 을구 1번: ○○은행 근저당 (2020.01.10)
- 을구 2번: 개인근저당 (2021.05.01)
- 갑구: 압류 없음
- 현황조사서
- 점유자: 세입자 김 OO
- 전입일: 2020.03.01
- 실거주 중
- 매각물건명세서
- 김 OO: 임차인, 전입일·확정일자 기재
- 배당요구:없음
✅ 등기부등본 해석
: 말소기준권리부터 잡기
📌 가장 먼저 확인할 건 말소기준권리입니다.
- 을구 1번, ○○은행 근저당권 설정일: 2020.01.10
→ 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이 기준보다
- 빠른 권리는 낙찰 후에도 살아남을 수 있음
- 늦은 권리는 경매로 말소될 수 있음
✅ 임차인 분석: 대항력과 배당요구 체크
| 항목 | 내용 |
| 임차인 전입일 | 2020.03.01 → 기준보다 늦음 |
| 확정일자 | 2020.03.02 → 있음 |
| 배당요구 | ❌ 없음 |
🔍 분석 결과
- 말소기준권리보다 전입일이 늦음 → 대항력 없음
- 배당요구도 하지 않음 → 우선변제권도 행사 불가
📌 결론:
이 임차인의 보증금은 경매로 권리 자체가 소멸됩니다.
낙찰자는 보증금을 인수할 책임이 전혀 없습니다.
✅ 지상권, 유치권 존재 여부 확인
- 지상권 등기: 없음
- 현황조사서 상 유치권 주장: 없음
- 명세서에 유치권 관련 문구: 없음
📌 추가 리스크 없음 → 명도 가능성 높음
✅ 위험 권리 정리표로 구조화
| 권리 | 설정일 또는 전입일 | 말소 여부 | 낙찰자 인수 책임 |
| ○○은행 근저당 (기준) | 2020.01.10 | 말소 안 됨 | X (근저당은 말소되지만 책임 없음) |
| 개인근저당 | 2021.05.01 | 말소 | 없음 |
| 임차인 김OO | 전입: 2020.03.01 | 말소 | ❌ 대항력·배당요구 모두 없음 → 책임 없음 |
| 지상권 | 없음 | - | 없음 |
| 유치권 | 없음 | - | 없음 |
✅ 낙찰자 인수 여부 판단
✔ 보증금 인수 X
✔ 점유자는 임차인이지만, 대항력 없고 배당요구도 안 함
✔ 명도 가능
✔ 법적 위험 없음
✅ 이 물건은 권리분석 기준으로 봤을 때 매우 안전한 낙찰 대상입니다.
✅ 마무리: 권리분석, 이렇게 정리하면 끝
권리분석은 겉보기에 복잡해 보여도
이 흐름대로 보면 절대 어렵지 않아요👇
- 등기부 → 말소기준권리 먼저 찾기
- 임차인 → 전입일/확정일자/배당요구 확인
- 지상권/유치권 → 등기/현황조사서에서 위험 확인
- 표로 구조화 → 책임 유무 정리
📌 이 방식으로 연습하면
경매 물건 볼 때 실전 판단력이 생깁니다.
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