명도실전5-명도 시 절대 하지 말아야 할 실수들

경매 낙찰 후 가장 까다로운 순간, 바로 '명도'입니다.
이사비를 얼마나 줘야 할지, 어떤 말을 꺼내야 할지, 대화 도중 실수라도 할까 두렵죠.

"조금만 기다려줄게요." "이사비 먼저 드릴게요." "언제쯤 나가실 수 있을까요?"

이런 말 한마디가 협상 판을 깨고, 수백만 원의 손해로 이어질 수도 있습니다.

이번 편에서는 명도 시 효과적인 협상 팁과 절대 해서는 안 되는 실수들,
실전에서 통하는 대화 예시까지 한눈에 정리해 드립니다.
명도는 감정이 아니라 전략입니다.

✅ 목차

명도 시 협상 팁 5가지
명도 시 절대 하지 말아야 할 실수들
실전 사례: 잘못된 한 마디가 만든 결과
대화 스킬과 추천 문구
명도비 협상의 기준

✅ 1. 명도 시 협상 팁 5가지

법률구조공단 명도합의서 양식

'처음 만났을 때 웃으면서 인사하기'
→ 감정을 풀 수 있는 가장 쉬운 방법
'처음부터 돈 얘기하지 않기'
→ 상대방은 무시당한다고 느낄 수 있음
'인도명령을 이미 신청한 상태임을 넌지시 언급'
→ 시간 싸움이라는 걸 인식시켜야 함
'잔재물, 이사차량, 열쇠 인도 등 구체적으로 말하기'
→ 막연한 합의보다 현실적 조건으로 끌어내야 함
'합의 내용은 반드시 서면으로 정리'
→ 구두 약속은 반드시 뒤집어짐

✅ 2. 명도 시 절대 하지 말아야 할 실수들

실수 유형	설명	결과
'돈을 먼저 줌'	퇴거 확인 전 이사비 지급	연락 두절, 명도 실패
'서류 없이 말로만 합의'	명도합의서 작성 생략	퇴거일 변경, 증거 부족
'감정 자극 발언'	"이 집 이제 제 거예요", "불법 점유자잖아요"	감정 폭발, 대화 단절
'임차인과 점유자 구분 안 함'	배당권 있는 임차인 무시	소송 위험, 손해 발생
'소송하겠다고 위협'	불필요한 긴장 조성	오히려 강경 대응 유도

✅ 3. 실전 사례: 잘못된 한 마디가 만든 결과

📌 사례 요약

낙찰자 A 씨는 명도 시 협상 과정에서
"이 집, 이제 제 거니까 다음 주까지 비워주세요."라고 말했습니다.
점유자는 격분했고, 당장 법률구조공단을 찾아가 자문을 받았습니다.
이후 연락은 두절, 열쇠 인도 거부, 명도합의서 작성도 무산됐습니다.
결국 인도명령 신청 후 강제집행까지 2개월이 더 소요됐고,
비용은 70만 원, 기회비용은 수백만 원에 달했습니다.

📌교정된 접근 방법:
A 씨가 이렇게 접근했다면 어땠을까요? "안녕하세요, 낙찰자입니다. 아직 이사 일정이 어려우신가요? 제가 상황을 이해하고 싶어 연락드렸습니다." 이후 A 씨는 다음과 같이 구체적으로 접근했습니다:

점유자의 입장을 먼저 들으며 공감 표현

강제집행을 이미 신청한 상태임을 조용히 전달

협상 조건으로 '잔재물 처리'와 '열쇠 인도'를 포함

이사 완료일과 이사비를 명확히 적은 '명도합의서'를 함께 작성

결과적으로 점유자는 '대화가 통한다'는 인상을 받았고,
일주일 내 자진 퇴거하며, 총 이사비 20만 원으로 깔끔하게 해결되었습니다.