명도합의 실패 시 어떻게 대응해야 할까?
"당연히 나가줄 줄 알았는데, 연락이 끊겼습니다."
"계약서를 써달라니까 갑자기 입장을 바꿨어요."
"이삿날인데 문을 안 열어줘요."
명도합의서로 잘 마무리되면 베스트지만,
모든 점유자가 협조적인 건 아닙니다.
이럴 땐 '인도명령'이라는 법적 절차를 통해
명도를 강제로 집행할 수 있습니다.
이번 글에서는
인도명령 신청부터 강제집행까지의 절차와 소요 비용, 실전 팁까지
투자자 입장에서 꼭 알아야 할 내용만 쉽게 정리해 드립니다.
✅ 목차
- 인도명령이란 무엇인가
- 인도명령 신청 자격과 조건
- 인도명령 신청 절차
- 강제집행 과정
- 소요 시간과 비용
- 실전 팁 & 주의사항
✅ 1. 인도명령이란 무엇인가?
대법원 전자소송포털 가기
'인도명령'은 쉽게 말해
“법원 명령으로 퇴거를 요청하는 절차”입니다.
명도합의가 안 되면,
법원에 요청해서 “정당한 소유자인 내가 들어가게 해 주세요”라고 하는 거죠.
점유자에게 강제력을 갖고 퇴거를 시킬 수 있는
명도소송보다 빠른 해결법입니다.
✅ 2. 누가 신청할 수 있나? 인도명령 신청 자격과 조건
| 구분 | 내용 |
| 신청 자격 | 낙찰자가 잔금을 납부해 소유권을 취득한 상태여야 함 |
| 대상 점유자 | 소유권을 주장하지 않는 불법 점유자, 전 소유자, 가족, 무상거주자 등 |
| 제외 대상 | 확정일자 있는 임차인(보증금 배당 대상자), 권리 관계 있는 점유자 |
| 신청 시기 | 보통 잔금 납부 후 1주 이내 진행 추천 |
※ 소유권 이전 후 바로 신청 가능하며, 빠르게 움직일수록 유리합니다.
✅ 3. 인도명령 신청 절차
대한 법률구조공단- 법률서식자료
3-1. 점유자 정보 파악
- 전입세대 열람, 현장조사 보고서로 점유자 정보 확보
3-2. 신청 방식 선택
- 인도명령 신청은 법원 방문 또는 전자소송(인터넷)으로 가능
3-2-1. 전자소송 신청 절차
📷 아래 이미지는 전자소송 신청 화면 예시입니다. 글의 순서를 따라가면 누구나 쉽게 신청할 수 있습니다.
① 전자소송 사이트 접속 → 로그인
② 상단 메뉴에서 '서류제출' → '민사집행서류' → '부동산인도명령신청서' 선택
③ 사건정보 입력: '사건번호'와 '법원명'을 정확히 입력 (예: 2024 타경 1234, 서울중앙지방법원)
④ 당사자 정보 입력: 신청인(낙찰자)과 피신청인(점유자) 정보를 기입
→ 점유자의 주민등록번호를 모를 경우 비워도 무방
⑤ 신청취지 작성 예시: "피신청인은 아래 부동산을 신청인에게 인도하라."
⑥ 신청이유 작성 예시: "신청인은 경매를 통해 해당 부동산을 매수하고 매각대금을 완납하였으나 피신청인이 계속 점유하고 있어 인도명령을 신청함."
⑦ * 표시된 필수 항목(사건번호, 법원명, 신청인 정보, 신청취지 등)을 빠짐없이 입력
→ 사건번호나 법원명을 잘못 기재하면 접수가 거절될 수 있으니 정확히 확인하세요.
⑧ 소명자료 첨부 (매각물건명세서, 대금완납증명서 또는 낙찰보증금 영수증, 부동산 등기부등본, 전입세대열람원-점유자 확인용)
⑨ 최종 저장 후 송달료 결제
⑩ 법원에 전화해 ‘접수 여부’ 확인
💡 접수 후에는 '나의 사건관리' 메뉴에서 진행 상황을 실시간 확인 가능
3-2-2. 방문 접수 시 제출 서류
- 낙찰 결정문
- 잔금납부 확인서
- 등기부등본
- 전입세대 열람
- 현장 사진, 대화 녹취 등
💡 전자소송과 방문 접수 중 어떤 방식을 선택하든, 이후 절차(법원 심사, 강제집행 등)는 동일하게 진행됩니다.
3-3. 법원 심사 및 인도명령 확정
- 법원 심사 → 상대방 이의신청 기한(7일) → 인도명령 확정
3-4. 강제집행 신청 및 통보
- 인도명령 확정 후 집행관실에 강제집행 신청
- 집행관이 강제집행 날짜 지정 후 계고장(예고통지서) 송달
3-5. 점유자 재협상 및 집행취하 가능
- 인도명령 결정문 송달 후 협상 재개 가능
- 합의되면 '강제집행취하서' 제출
✅ 4. 강제집행은 어떻게 진행되나?
인도명령이 확정되면, 이제 집행관과 함께 강제로 명도를 진행할 수 있습니다.
- 집행 신청 접수
- 집행 예고 통지 → 날짜 지정
- 집행관 입회 → 강제개문
- 열쇠 인도, 물건 반출, 퇴거 완료
- 명도 완료 확인서 작성
📌 보통 집행비용은 열쇠공, 집행보조 인력 등에 따라 20~50만 원 수준
✅ 5. 소요 시간과 비용
| 항목 | 내용 |
| 인도명령 신청 → 확정까지 | 평균 2~3주 (이의신청 없을 경우) |
| 강제집행 준비 | 1주 내외 |
| 총 소요 기간 | 약 3~4주 예상 |
| 비용 | 30~60만 원 내외( 집행 인력,열쇠공 포함) |
※ 점유자의 저항 여부에 따라 변동 가능
✅ 6. 실전 팁 & 주의사항
- 인도명령 신청 전에 '명도합의 시도 흔적(문자, 녹취)'를 남겨두면 유리함
- 집행 시 반드시 입회하거나 입회할 사람을 지정해 두기
- 집행 전 날, 점유자에게 한 번 더 알림을 주면 강제 상황을 피할 가능성 있음
- 집행 당일 사진·영상 기록을 남겨두면 잔재물 처리나 분쟁 대응에 도움 됨
- 집행 후에는 즉시 열쇠 교체 등 보안 조치 필수
- 인도명령은 빠르게 신청할수록 유리
