부모님이 자녀에게 아파트를 증여할 경우, 증여세는 얼마나 나올까요? 시세와 공시가격 중 어떤 기준이 적용되는지, 증여세 계산법부터 취득세, 등기비용까지 실무 기준으로 자세히 안내드립니다.
부모님이 가진 아파트 한 채.
같이 살고 있는 자녀에게 증여하려고 할 때
“세금이 얼마나 나올까?”, “공시가격으로 하면 싸게 되는 건가?”
궁금한 점이 한두 가지가 아닙니다.
이번 글에서는 가장 일반적인 사례를 바탕으로
부모가 자녀에게 아파트를 증여할 때 필요한 세금과 비용을
실제처럼 시뮬레이션하여 하나하나 쉽게 정리해 보았습니다.
📌 목차
- 부모님 집 물려줄 때 세금이 얼마나 나올까?
- 어떤 세금이 생기나요? (증여세·취득세)
- 집값 기준은 시세가 아닌 ‘시가’입니다
- 증여세, 실제 사례로 계산해 볼게요
- 증여세 외에 들어가는 비용은 얼마나 될까요?
- 그냥 싸게 팔면 안 되나요? (저가 매매의 위험)
- 증여 전에 꼭 확인해야 할 것들
- 정리해 볼게요 – 핵심만 요약!
✅1. 부모님 집 물려줄 때 세금이 얼마나 나올까?
부모님 집을 자녀 명의로 바꾸려면,
“세금이 얼마나 나오나요?” 이 질문을 정말 많이 받습니다.
같이 살고 있고, 자녀도 무주택인데 세금까지 내야 하나… 의외죠?
하지만 부모가 자식에게 집을 넘기면
‘증여’로 보기 때문에 세금이 나옵니다.
✅2. 어떤 세금이 생기나요? (증여세·취득세)
첫째, 자녀가 공짜로 집을 받은 것처럼 보기 때문에 → 증여세가 생깁니다.
둘째, 부동산을 새로 취득한 거니까 → 취득세도 내야 합니다.
그리고 **등기할 때 필요한 비용(등기 수수료, 법무사비 등)**도 함께 들어가요.
✅3. 집값 기준은 시세가 아닌 ‘시가’입니다
“시세로 계산해요? 공시가격으로 해요?”
이게 제일 헷갈리는 부분인데요,
국세청은 그냥 부동산 시세가 아니라 **‘시가’**를 기준으로 봅니다.
쉽게 정리하면 아래 순서대로 적용돼요:
| 순서 | 기준 | 설명 |
| ①순위 | 최근 실거래가 | 최근 3개월 안에 같은 단지, 같은 평형 거래가 있으면 그 가격을 씀 |
| ②순위 | 감정평가금액 | 실거래가 없을 때, 감정사에게 평가 맡길 수 있음 |
| ③순위 | 공시가격 | 위 두 가지가 다 없으면 마지막으로 공시가격 적용 |
→ 공시가격으로 하면 세금이 확 줄어들 수 있어서,
거래가 없을 때 증여하면 절세에 유리합니다.
✅4. 증여세, 실제 사례로 계산해 볼게요
자, 실제 예시로 계산해 볼게요.
- 부모님 집 시세: 4억 원
- 남은 대출: 8천만 원
- 자녀가 그 집을 증여받음
그럼 증여세는 이렇게 계산돼요:
📌 5천만 원은 부모 자식 간 증여 시 한 번 쓸 수 있는 공제입니다.
👉 만약 공시가격이 3억 원 수준이라면,
과세표준이 줄어서 세금은 2천만 원 정도로 떨어질 수 있어요.
✅5. 증여세 외에 들어가는 비용은 얼마나 될까요?
세금 말고도 나가는 돈이 꽤 있어요.
| 항목 | 대략적인 비용 |
| 취득세 (3.5%) | 약 1,400만 원 |
| 법무사 수수료 | 약 30만~70만 원 |
| 등기 수수료, 인지세 등 | 약 20만~40만 원 |
| 대출 승계 시 수수료 | 약 10만~30만 원 |
| 총합 | 약 1,500만 원 내외 |
✅6. 그냥 싸게 팔면 안 되나요? (저가 매매의 위험)
“증여세 말고, 그냥 싸게 팔면 안 될까요?”
예를 들어, 시세는 4억인데 1억에 자녀에게 팔았다?
→ 국세청은 이걸 **“사실상 증여”**로 봅니다.
그러면 양도세+증여세 이중으로 나올 수도 있어요.
✔️ 그래서 보통은 제대로 증여하고 세금 내는 게 더 안전합니다.
✅7. 증여 전에 꼭 확인해야 할 것들
- 우리 아파트의 최근 실거래가가 있는지?
- 공시가격은 얼마인지?
- 대출이 있다면, 자녀가 승계 가능한지?
- 증여세 + 취득세 + 등기비용까지 모두 계산해 봤는지?
- 형제자매 간 분쟁은 없을지?
- 증여일로부터 3개월 이내에 증여세 신고해야 하는 것, 잊지 마세요!
✅8. 정리해 볼게요 – 핵심만 요약!
| 항목 | 내용 |
| 증여세 기준 | 최근 실거래가, 없으면 공시가격 가능 |
| 예상 증여세 | 약 4,400만 원 (시세 4억 기준) |
| → 공시가격이면 2천만 원대 가능 | |
| 기타 비용 | 취득세 + 법무사비 등 약 1,500만 원 |
| 절세 포인트 | 거래 없는 시점 활용 + 공시가격 기준 증여 |
| 주의사항 | 저가 매매는 오히려 세금 더 나올 수 있음 |