“경매로 낙찰받았는데, 누가 점유하고 안 나가요…”
바로 유치권입니다. 유치권은 등기 없이도 낙찰자에게 큰 피해를 줄 수 있는 권리입니다.
단순히 ‘버티는 사람’이 아니라, 법적으로 대응해야 하는 실질 권리자일 수도 있죠.
이번 글에서는 유치권이 뭔지, 언제 유효하고 어떻게 대응해야 하는지를 실전 사례 중심으로 풀어드립니다.
📚 목차
- ✅ 유치권이란? (실제로는 뭔가요?)
- ✅ 왜 무섭다고 하나요?
- ✅ 등기 안 돼도 효력 있는 권리?
- ✅ 유치권이 실제로 인정되려면?
- ✅ 실전에서 확인하는 3가지
- ✅ 유치권 주장, 거짓일 수도 있어요
- ✅ 마무리: 낙찰 전 ‘점유 상태’는 무조건 확인하세요
✅ 유치권이란?
(실제로는 뭔가요?)
유치권은 “돈 받을 때까지 남의 물건을 안 돌려주는 권리”입니다.
민법 제320조에 나와 있는 권리로,
**“채권자가 목적물을 점유하고 있을 때, 변제받기 전까진 반환을 거절할 수 있다”**는 내용입니다.
쉽게 말해👇
- 누군가 건물을 지어줬는데 공사비를 못 받았다면
→ 그 건물에 대해 점유를 유지하면서 유치권을 주장할 수 있어요.
✅ 왜 무섭다고 하나요?
유치권이 무서운 이유는 세 가지입니다:
- 등기가 안 되어 있어도 → 인정될 수 있습니다
- 점유 상태만 유지하면 → 유효성 주장 가능
- 낙찰자가 소송이나 집행비용 없이 해결 못 할 수도 있음
즉,
낙찰받고도 “안 나가요” 한마디에
→ 법적으로도 대응이 어려운 상황이 생길 수 있습니다.
✅ 등기 안 돼도 효력 있는 권리?
✔ 맞습니다.
유치권은 ‘등기 없이도’ 효력이 발생할 수 있는 물권이에요.
대부분의 권리는 등기를 해야 제삼자에게도 효력이 있지만,
유치권은 ‘점유’만 있으면 성립 요건의 절반 이상을 충족합니다.
그래서 더 무서운 거죠.
등기부등본에는 안 보이지만,
현황조사서에는 “점유자 있음”, “공사업체 직원 거주” 같은 문구로 표시될 수 있어요.
📌 반드시 대법원 경매정보에서 현황조사서를 열어 확인하세요.
✅ 유치권이 실제로 인정되려면?
아무나 “유치권이요!” 한다고 다 인정되진 않아요.
법원도 아래 조건을 종합적으로 따집니다.
| 조건 | 설명 |
| 적법한 채권 | 예: 공사비, 수리비 등 |
| 목적물에 관한 채권 | 해당 부동산과 직접적 관련 있어야 함 |
| 점유 상태 유지 중 | 인도된 적 없어야 함 (한 번 나가면 유치권 소멸) |
| 채권 변제기 도래 | 아직 돈 못 받은 상태여야 함 |
| 타 권리에 우선 안 됨 | 선순위 저당권자보다 앞서 주장 못함 |
✅ 실전에서 확인하는 3가지
- 현황조사서에서 점유자 유무
→ “○○건설 현장소장”, “공사 관계자 점유 중”
→ 이런 문구가 있으면 유치권 가능성 반드시 체크! - 매각물건명세서에서 법원의 입장 확인
→ “유치권 주장 있음 / 법원은 인정하지 않음”
→ 이런 표기가 있으면 경계하되 무조건 불인정은 아님 - 등기부에 아무것도 없어도 방심 금물
→ 유치권은 비등기 물권
→ 서류보다 현장 중심 판단 필요
✅ 유치권 주장, 거짓일 수도 있어요
실무에서 유치권은 허위 주장도 많습니다.
예를 들어👇
- 실제로 공사비 청구할 채권도 없고
- 점유자도 퇴거했다가 다시 들어온 상태인데
- 그냥 “안 나가요, 유치권이요” 하고 버티는 경우
✔ 이런 경우엔 유치권 성립 요건을 충족하지 못하므로,
→ 인도명령 신청, 강제집행 등 법적 대응이 가능합니다.
📌 단, 낙찰자가 입증 책임을 일부 지게 될 수 있으므로
→ 소송으로 번지기 전에 명확한 대응 전략 필요합니다.
✅ 마무리: 낙찰 전 ‘점유 상태’는 무조건 확인하세요
유치권은
❌ 등기로도 안 보이고,
❌ 단순 점유만으로도 주장되고,
❌ 낙찰자의 명도를 막을 수 있는 위험한 권리입니다.
이 세 가지만 꼭 확인하세요👇
- 현황조사서에서 점유자가 누군가?
- 매각물건명세서에 유치권 언급이 있는가?
- 실제 채권 관계 + 점유 일치 여부는 확인 가능한가?
💡 낙찰 전부터 현장을 꼭 보고,
❗ “버티는 사람 = 유치권자일 수도 있다”는 걸 염두에 두세요.
