자녀에게 집을 넘길 때, 증여와 저가매매 중 무엇이 유리할까?
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자녀에게 집을 넘길 때, 증여와 저가매매 중 무엇이 유리할까?

by 와일드인포 2025. 7. 19.

결혼하는 자녀에게 집을 물려줄 때, 증여와 저가매매 중 어떤 방식이 더 유리할까요? 증여세, 양도세, 취득세, 동일세대 매매 시 과세 여부 등 핵심 쟁점을 정리해 드립니다. 실수 없이 안전하게 주택 이전하는 절세 전략 가이드입니다.

 

결혼을 앞둔 자녀에게 아파트를 넘겨주고 싶을 때,
많은 부모님들이 “그냥 증여하면 세금이 너무 많이 나오지 않을까?”,
시세보다 싸게 파는 저가매매 방식이 낫지 않을까?”라는 고민을 하게 됩니다.

특히 자녀가 부모와 같은 세대원인 경우,
부동산 이전 방식에 따라 과세 결과가 완전히 달라질 수 있어
무심코 결정했다가는 양도세 + 증여세 + 취득세까지 세금 폭탄이 될 수도 있습니다.

오늘은 다음 상황을 기준으로,
✔ 증여와 저가매매 중 어떤 방법이 유리한지
✔ 동일세대원 간 거래 시 비과세 적용 여부
✔ 실수 없이 이전하려면 어떤 요건을 챙겨야 하는지
구체적인 예시와 함께 정리해 드립니다.

 

 


📌 목차

  1. 상황 요약: 질문자 케이스
  2. 증여와 저가매매의 구조 차이
  3. 저가매매 시 절세 허용 범위
  4. 동일세대원 간 거래 시 유의사항
  5. 증여 선택 시 세금 항목 및 부담 수준
  6. 실무 판단 포인트: 자녀 자금 vs 부모 세금
  7. 결론 및 권장 전략

✅1. 상황 요약: 질문자 케이스

  • 부모 명의 아파트 시세: 4억 원
  • 전세보증금: 2.4억(세입자 내년 4월 만기, 계약갱신청구권 미사용)
  • 딸은 부모와 같은 세대, 다음 달 결혼 예정
  • 부모 → 딸 증여 예정: 1억 원 (과거 5천만 원 증여 포함)
  • 부모 → 사위도 1억 원 증여 예정
  • 딸 명의 자금 보유액: 약 8천만 원
  • 고민:
    ① 증여로 명의 이전 vs
    ② 저가매매 형식으로 명의 이전 중 무엇이 절세에 유리한가?

✅2. 증여와 저가매매의 구조 차이


구분 증여 저가매매
기본 구조 무상으로 이전 시세보다 낮은 가격으로 매도
수증자 세금 증여세 + 취득세(3.5%~12%) 증여세 일부 + 취득세(6배까지 올라갈 수 있음)
부모 세금 없음 또는 일부 양도세(부담부 증여 시) 양도세 확정 부과
자금출처 조사 고액 증여 시 조사 대상 실제 대금 지급 능력 필요, 미달 시 증여 간주
세대 동일 여부 영향 없음 동일세대원이면 매매 자체가 인정 안 됨(→ 전액 증여로 봄)
 

✅3. 저가매매 시 절세 허용 범위

국세청 기준에 따르면:

  • 시가보다 30% 이상 저가이거나, 시가 대비 3억 원 이상 저가면 → 그 차액은 증여세 과세 대상
  • 따라서 4억짜리 아파트를 2.8억(시가의 70%)에 매매하면, 증여 간주 아님
  • 4억 → 2.5억에 매매하면,
    • 4억 × 70% = 2.8억 → 기준선
    • 실제 매매가가 기준보다 3천만 원 저가
    • 3천만 원에 대해 증여세가 부과

부모는 저가매매 시 양도세를 시가 기준으로 계산해야 하며,
양도차익이 커질수록 세금도 커짐.


✅4. 동일세대원 간 거래 시 유의사항

  • 딸이 아직 부모와 같은 세대원이라면,
    부모 → 딸 간 주택 매매는 국세청에서 ‘실거래’로 인정하지 않음
    → 대부분 증여로 간주
    시세보다 싸게 팔았다면 저가매매 + 증여세 + 양도세 모두 발생 가능성
  • 실질적 자금 거래가 없거나
    자녀가 부모 지원 없이 주택 대금을 마련하지 못한 경우
    → 국세청이 자금출처 미입증으로 증여 판단

>>> 동일세대라면 매매보다는 증여가 현실적입니다.


✅5. 증여 선택 시 세금 항목 및 부담 수준

(1) 증여세

  • 성인 자녀 증여공제: 10년간 5,000만 원
  • 이미 2년 전 5천, 올해 1억 예정 → 총 1.5억 → 과세 대상 1억
  • 세율 20% 구간 → 약 1,200만 원 내외

(2) 취득세

  • 일반 증여 취득세율: 3.5%
  • 단, **지방세법상 ‘조정대상지역 + 3억 초과 주택’**일 경우
    12%까지 중과 가능성 있음
    → 증여 전 해당 주택의 위치와 조건 확인 필요

(3) 부담부 증여 시 양도세

  • 전세보증금(2.4억) 포함한 부담부 증여 시,
    그 금액은 양도소득세 대상
    → 증여세 + 양도세가 혼합 발생

6. 실무 판단 포인트: 자녀 자금 vs 부모 세금


체크리스트 설명
자녀가 매매가를 실제 지불 가능한가? 없다면 저가매매는 곤란 (증여 간주)
세대분리 후 매매인가? 세대분리 안 했다면 매매 인정 안 됨
부담부 증여 가능성은? 전세보증금 승계 시 양도세 계산 필요
부모의 양도차익이 큰가? 저가매매 시 부모 양도세 폭탄 가능성
조정지역 여부는? 증여 취득세 12% 중과 여부 달라짐
 

7. 결론 및 권장 전략

✅ **현재 상황(같은 세대 + 자금 일부 증여 예정 + 자녀 자금 여유 있음)**을 고려할 때,
명확한 증여 방식이 가장 안전하고 합리적입니다.

  • 저가매매는 세대 분리 여부, 자녀의 실제 매매자금 유무에 따라 증여로 과세될 수 있으며, 부모는 양도세까지 부담할 수 있습니다.
  • 증여는 절차가 명확하고, 이미 증여세 낼 자금도 확보되어 있다면 세무 리스크가 적고 안정적입니다.

단, 최종 결정 전에는 반드시 다음을 확인하세요:

  • 세대 분리 여부 (혼인신고 기준 가능)
  • 조정대상지역 여부 (취득세 중과 가능성)
  • 전세보증금 처리 여부 (부담부증여 포함 여부)
  • 세금 합산 계산 결과 (증여세 + 양도세 + 취득세)

홈택스, 국세청, 또는 세무사 상담으로 구체적 시뮬레이션 필수


 

 

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