전세사기 보증금, 얼마나 돌려받을까? 2026년 11월 13일부터 달라지는 지원
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전세사기 보증금, 얼마나 돌려받을까? 2026년 11월 13일부터 달라지는 지원

by 와일드인포 2026. 10. 11.

전세사기 피해자가 돌려받은 돈과 이미 받은 지원을 합쳐도 보증금의 3분의 1이 안 된다면, 부족한 금액을 지원하는 제도가 2026년 11월 13일부터 시행될 예정입니다. 내가 얼마나 지원받을 수 있는지, 어디에 신청해야 하는지 쉽게 알아보겠습니다.

 

“보증금 3억 원을 못 돌려받았는데, 정부에서 얼마를 도와준다는 걸까요?”

보증금을 잃은 분들에게는 지원 제도의 이름보다 내가 실제로 얼마나 받을 수 있는지가 더 중요합니다.

 

이번 지원을 이해하는 출발점은 간단합니다. 먼저 내 보증금의 3분의 1을 계산하고, 여기에서 이미 돌려받은 돈과 인정되는 지원액을 빼는 것입니다. 남은 부족분이 새로 받을 지원금의 기준이 됩니다.

다만 신청할 수 있는 사람과 시점에는 조건이 있습니다. 숫자 예시부터 차근차근 살펴보겠습니다.

 

목차

✅ 1. 11월 13일부터 무엇이 달라지나요?
✅ 2. 보증금은 얼마나 회복할 수 있나요?
✅ 3. 누가 신청할 수 있나요?
✅ 4. 경매가 끝나기 전에 먼저 받을 수 있나요?
✅ 5. 언제 어디에 신청하고 무엇을 준비하나요?
✅ 6. 신청 전에 꼭 확인할 제한은 무엇인가요?

 

✅ 1. 11월 13일부터 무엇이 달라지나요?

 

돌려받은 돈이 적은 피해자에게 부족분을 지원하고, 신탁사기 등 일부 피해자에게는 지원금을 먼저 지급하는 제도가 시작됩니다.

두 제도의 이름은 ‘최소보장제’와 ‘선지급·후정산’입니다. 말이 어렵지만 다음처럼 이해하시면 됩니다.

  • 최소보장제: 이미 돌려받은 돈과 받은 지원을 따져 보고, 보증금의 3분의 1에 못 미치는 금액을 채워 주는 제도입니다.
  • 선지급·후정산: 해당되는 피해자에게 먼저 돈을 지급한 뒤, 나중에 보증금을 얼마나 더 돌려받았는지 확인해 다시 계산하는 방식입니다.

시행 예정일은 2026년 11월 13일입니다. 국토교통부는 10월 6일 관련 시행령 개정안이 국무회의를 통과했다고 발표했습니다


구분 최소보장제 선지급 후정산
핵심 내용 기존 회복액이 보증금의 3분의 1에 못 미치면 부족분 지원 해당 피해자에게 주택 처분 등이 끝나기 전에 먼저 지급하고 나중에 정산
주요 대상 법에서 정한 최소보장피해자 신탁사기 등 적법한 임대권한이 없는 사람과 계약한 피해자 등
지급·정산 담당 LH LH

표에 나오는 ‘최소보장피해자’는 이번 지원을 받을 수 있도록 법에서 정한 피해자를 말합니다.

LH는 한국토지주택공사의 줄임말이며, 지원금 지급과 나중에 금액을 다시 계산하는 업무를 맡습니다.

지원금을 받으려면 신청과 심사를 거쳐야 합니다. 11월 13일에 모든 피해자의 통장으로 돈이 바로 들어오는 것은 아닙니다.

 

11월 13일은 제도가 시작되는 날이며, 실제 지급은 개인별 신청과 심사를 거칩니다. 대한민국 정책브리핑

 

✅ 2. 보증금은 얼마나 회복할 수 있나요?

 

보증금의 3분의 1에서 이미 돌려받은 돈과 인정되는 지원액을 뺀 만큼이 추가 지원금의 기준입니다.

먼저 보증금이 3억 원이라고 생각해 보겠습니다. 3억 원의 3분의 1은 1억 원입니다.

이 사람이 집이 경매로 팔린 뒤 4천만 원을 나눠 받았고, 공공의 피해주택 매입에 따른 ‘경매차익’ 지원액 2천만 원도 인정받았다면 합계는 6천만 원입니다.

1억 원까지는 4천만 원이 부족하므로, 이 예시에서 추가 지원금은 4천만 원이 됩니다. 다른 차감 항목이나 신청 제한이 없다고 가정한 계산입니다.

보증금의 3분의 1인 1억 원 − 이미 돌려받거나 지원받은 6천만 원 = 추가 지원금 4천만 원

여기서 기억할 점이 있습니다. 통장으로 받은 돈뿐 아니라 이미 받은 임대료 지원 등도 계산에 들어갈 수 있습니다.

표에 쓰인 ‘기존 회복액’은 이렇게 돌려받은 돈과 법에서 인정하는 지원액을 합친 금액입니다. ‘경매 배당금’은 집을 경매로 판 돈에서 세입자에게 돌아온 몫이고, ‘경매차익’은 공공의 피해주택 매입을 통해 산정해 지원하는 금액입니다. www3.edaily.co.kr

다음 표도 다른 차감 항목이나 신청 제한이 없다고 가정한 예시입니다.


임차보증금 보증금의 3분의1 인정되는 기존회복액 계산상추가지원금 회복액과 추가지원금합계
1억 2천만 원 4천만 원 1천만 원 3천만 원 4천만 원
1억 8천만 원 6천만 원 4천만 원 2천만 원 6천만 원
3억 원 1억 원 1억 2천만 원 0원 1억 2천만 원

첫 번째 줄을 보면, 보증금이 1억 2천만 원이고 기존 회복액이 1천만 원인 경우입니다. 보증금의 3분의 1인 4천만 원까지 부족한 3천만 원을 추가 지원하는 계산입니다.

마지막 줄처럼 이미 보증금의 3분의 1보다 많이 돌려받았다면 이번 제도로 추가 지원받을 금액은 없습니다.

 

표의 맨 오른쪽 합계는 새로 입금되는 돈이 아닙니다. 이전에 돌려받거나 지원받은 금액까지 더한 값입니다. 실제로 새로 받을 금액은 LH가 서류를 확인해 결정합니다.

✅ 3. 누가 신청할 수 있나요?

 

먼저 정부로부터 지원 대상에 해당하는 전세사기 피해자로 인정받아야 합니다.

보증금을 못 받았다는 사정만으로 지원금이 자동 지급되지는 않습니다. 피해 사실을 신청하고 심사를 거쳐 받는 서류가 **‘피해자 결정문’**입니다.

이번 지원 대상은 대한민국 국민 중 특별법상 전세사기피해자 또는 신탁사기 등 법에서 정한 별도 피해 유형으로 결정된 사람입니다. 별도 유형의 정확한 법적 구분은 법 제2조 제4호 다목입니다. 결정문에 적힌 유형을 보여 주면 해당 여부를 상담받을 수 있습니다.

또 특별법은 2025년 5월 31일 이전에 처음 임대차계약을 맺은 세입자에게 적용됩니다. 계약 날짜와 대한민국 국적 요건도 함께 살펴야 합니다. law.go.kr

일반적인 피해자 심사에서는 아래 조건을 확인합니다. 표의 ‘주택 인도’는 집을 넘겨받는 것, ‘임차보증금’은 세입자가 맡긴 보증금을 뜻합니다.


확인항목 주요내용
주택·전입 관련 요건 주택 인도, 전입신고, 확정일자 등. 임차권등기나 전세권 설정 등 인정되는 경우 포함
임차보증금 원칙적으로 5억 원 이하. 위원회가 여건을 고려해 최대 7억 원까지 조정 가능
피해 발생 2명 이상 임차인에게 보증금 미반환 피해가 발생했거나 발생할 것으로 예상되는 경우 등
사기 의심 사유 임대인이 보증금 반환 의무를 이행하지 않을 의도가 있었다고 의심할 상당한 이유

신탁사기나 이중계약 피해는 일반적인 경우와 심사 조건이 다를 수 있습니다. 보증금 반환보증 가입 여부 등 지원에서 제외되는 사유도 확인합니다.

아직 피해자 결정문이 없다면 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인으로 신청하거나, 지자체 담당 창구에 문의해 신청할 수 있습니다.

쉽게 말해 ‘피해자로 인정받기 → 결정문 받기 → 받을 수 있는 지원 신청하기’ 순서입니다.

✅ 4. 경매가 끝나기 전에 먼저 받을 수 있나요?

 

신탁사기 등 정해진 피해 유형에 해당하면, 집을 사들이거나 파는 절차가 끝나기 전에 먼저 지원금을 신청할 수 있습니다.

주요 대상은 그 집을 세놓을 법적 권한이 없는 사람과 계약해 피해를 본 세입자입니다. 신탁사기 피해자도 여기에 포함됩니다.

다만 모든 전세사기 피해자가 먼저 받을 수 있는 것은 아닙니다. 본인의 피해자 결정문이 선지급 대상에 해당하는지 확인해야 합니다.

먼저 주는 금액도 보증금의 3분의 1을 기준으로 계산합니다. 여기에서 이미 돌려받은 보증금과 그때까지 받은 임대료 지원액 등을 뺍니다.

이후 보증금을 더 돌려받았다면 그 돈까지 넣어 다시 계산합니다. 이것이 **‘후정산’**입니다. 계산 결과에 따라 지원금 일부를 돌려줘야 할 수 있으므로, 돈을 돌려받은 내역과 지원받은 내역을 보관해 두세요.

✅ 5. 언제 어디에 신청하고 무엇을 준비하나요?

 

지원금 지급 업무는 LH가 맡으며, 내 사건이 어느 단계까지 진행됐는지에 따라 신청 시점이 달라집니다.

아래 표에서 ‘공공 매입’은 LH 같은 공공기관이 피해주택을 사들이는 것을 말합니다. ‘처분 절차 완료’는 경매·공매 등으로 집을 파는 절차가 끝난 상태를 뜻합니다.

 

내상황 신청시점
피해주택의 공공 매입을 요청한 경우 경매차익 산정이 완료된 이후 최소지원금 신청
그 밖의 경우 피해주택 처분 절차가 완료된 이후 최소지원금 신청
선지급 대상에 해당하는 경우 LH 매입 완료 전 또는 주택 처분 완료 전 선지급금 신청

서류는 **‘내가 지원 대상인지’와 ‘보증금 중 얼마를 이미 돌려받았는지’**를 확인하기 위해 필요합니다.


 

준비서류 확인하는 내용
피해자 결정문 특별법상 피해자 결정 유형
임대차계약서 사본 계약 내용과 보증금
주민등록표 초본 전입 등 관련 사항
피해주택 등기사항전부증명서 주택 권리관계
배당표 또는 배분계산서 경매·공매 회수액
임차보증금반환채권 변제 관련 서류 이미 돌려받은 금액

마지막 줄의 ‘임차보증금반환채권 변제 관련 서류’라는 이름이 특히 어렵습니다.

쉽게 말하면 보증금을 실제로 돌려받은 사실과 금액을 확인할 수 있는 서류입니다.

아직 경매가 끝나지 않았다면 배당표처럼 나오지 않은 서류가 있을 수 있습니다. 이런 서류는 자신의 신청 종류와 진행 단계에 맞춰 제출 여부를 안내받으면 됩니다.

 

신청하면 LH는 원칙적으로 90일 이내에 지급 여부와 금액을 결정해 알려 줍니다. 서류 보완 등 부득이한 사유가 있으면 한 차례, 최대 30일 더 걸릴 수 있습니다.

결정된 금액이나 결과에 동의하기 어렵다면 통지를 받은 날부터 30일 이내에 다시 검토해 달라고 신청할 수 있습니다. 이를 ‘이의신청’이라고 합니다. www3.edaily.co.kr

 

실제로 신청할 화면과 최종 서식은 LH의 시행 안내를 따라야 합니다. 피해자 결정문을 받는 신청과 지원금을 받는 신청은 별도이므로, 결정문을 받은 뒤 지원금 신청까지 이어서 준비하세요.

상담할 때는 다음처럼 물어보시면 됩니다.

“피해자 결정문을 받았습니다. 보증금은 ○○원이고, 지금까지 돌려받은 돈은 ○○원입니다. 이미 받은 지원도 있는데, 제가 추가로 받을 수 있는 금액과 신청 시기를 알려 주세요.”


문의내용 안내처
새 최소보장·선지급 제도 국토교통부 피해지원총괄과 044-201-5234
피해 대응·지원 상담 HUG 전세피해지원센터 1533-8119

문의 목적에 맞춰 해당 기관에 상담할 수 있습니다. 대한민국 정책브리핑

 

✅ 6. 신청 전에 꼭 확인할 제한은 무엇인가요?

 

피해자로 인정받았더라도, 집을 직접 샀거나 다른 주거지원을 받고 있다면 추가로 확인할 조건이 있습니다.

첫째, 피해를 본 집을 직접 샀다면 최소지원금을 신청할 수 없습니다.

여기서 말하는 집은 아무 주택이나 뜻하는 것이 아니라, 본인이 전세사기 피해를 본 그 주택입니다.

 

둘째, 경매·공매에서 보증금을 나눠 달라는 신청을 빠뜨리지 않아야 합니다.

이를 ‘배당요구’ 또는 ‘배분요구’라고 합니다. 먼저 돈을 받을 수 있는 권리인 ‘우선변제권’의 행사를 소홀히 해 이 신청을 하지 않았다면 지원이 제한됩니다. 이 제한은 새 규정 시행 후 처음 경매개시결정이나 공매공고가 있는 사건부터 적용됩니다.

 

셋째, 선지급금을 받았다면 별도의 최소지원금을 다시 신청할 수 없습니다.

먼저 받은 지원금을 기준으로 나중에 금액을 다시 계산하는 절차를 따릅니다.

 

넷째, 지원금과 함께 받을 수 없는 공공임대 지원이 있습니다.

최소지원금이나 선지급금을 받으면 특별법 제25조부터 제25조의 3에 따른 공공임대주택 지원을 받을 수 없습니다. 이 지원으로 거주 중이라면 돈을 받는 선택이 계속 거주하는 데 어떤 영향을 주는지 LH에 확인해야 합니다. law.go.kr

또 지원금을 받은 뒤 보증금을 더 돌려받으면 그 사실을 알리고, 정해진 금액을 반납해야 할 수 있습니다.

선지급 과정에서 보증금을 돌려받을 권리를 정부가 넘겨받은 경우에는 정산이 끝날 때까지 ‘대항력’을 유지해야 하는 조건도 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌어도 세입자가 자신의 임대차관계를 주장할 수 있는 법적 힘을 말합니다. 해당된다면 주소를 옮기거나 이사하기 전에 권리를 유지하는 방법을 상담받으세요. law.go.kr

 

자주 묻는 질문

Q. 11월 13일 전에 이미 피해자로 인정받았어도 신청할 수 있나요?

네. 시행 전에 결정된 최소보장피해자에게도 새 규정이 적용됩니다. 다만 개별 지급 요건과 신청 제한은 충족해야 합니다. law.go.kr

 

Q. 지원 신청은 언제까지 해야 하나요?

특별법상 지원 신청기간은 원칙적으로 피해자등 결정일부터 3년 이내입니다. 경매·공매 진행 등 부득이한 사유로 그 기간에 신청할 수 없다면 절차 완료일부터 1년 이내입니다.

 

새 최소보장·선지급 규정 시행 전에 결정된 최소보장피해자의 이번 지원 신청기간은 시행일부터 계산합니다. law.go.kr

보증금을 얼마나 회복할 수 있는지 알아보려면 계약서상의 보증금과 배당금, 변제받은 금액, 기존 지원액부터 한 곳에 정리해 보세요. 결정문과 회수 내역을 함께 준비하면 대상 여부와 예상 지원금 상담을 더 구체적으로 받을 수 있습니다.

 

한 줄 정리: 전세사기 보증금 지원은 법정 대상과 신청 제한을 확인한 뒤, 기존 회수·지원액을 반영해 보증금의 3분의 1까지 부족분을 보충하는 제도입니다.

 

참고 사이트 주소 모음

 

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