집을 파는 사람이 사는 사람에게 잔금을 빌려주고 그 집에 근저당을 잡는 ‘집주인 대출(셀러 파이낸싱)’이 강남 재건축 단지에서 잇따랐습니다. 은행 대출 한도, 관리처분인가와 양도소득세의 관계, 돈을 빌려준 매도인이 떠안는 위험과 계약 전 점검 사항을 정리했습니다.
오래 살던 집을 내놓았는데 매수인이 “잔금 일부는 빌려주실 수 있나요?”라고 묻는다면 어떻게 하시겠습니까? 요즘 강남권에서는 이런 거래가 실제로 늘었습니다. 개포주공 6·7단지에서는 최근 매매 14건 가운데 10건이 이 방식이었습니다. 왜 이런 거래가 생겼는지, 집을 파는 쪽은 무엇을 따져야 하는지 차례로 살펴보겠습니다.
목차
- ✅ 1. 집주인 대출(셀러 파이낸싱)은 어떤 거래인가요?
- ✅ 2. 개포주공 6·7단지에서는 실제로 어떤 거래가 있었나요?
- ✅ 3. 왜 은행 대신 집주인에게 돈을 빌리나요?
- ✅ 4. 집주인은 왜 돈을 빌려주면서까지 등기를 서둘렀나요?
- ✅ 5. 돈을 빌려준 집주인은 어떤 위험을 떠안나요?
- ✅ 6. 집주인 대출 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?
✅ 1. 집주인 대출(셀러 파이낸싱)은 어떤 거래인가요?
집주인 대출은 매도인이 매수인에게 잔금 일부를 빌려주고, 넘겨준 그 집에 근저당권을 설정해 돈을 돌려받을 담보로 삼는 거래입니다. 영어로는 셀러 파이낸싱(seller financing)이라고 부릅니다. (헤럴드경제)
매수인은 소유권이전등기를 먼저 마치고, 빌린 돈에 대해 약속한 기간 동안 이자를 내다가 만기에 원금을 갚습니다. 은행이 맡던 주택담보대출 역할을 집을 판 사람이 대신하는 셈입니다. (브라보마이라이프)
근저당권은 앞으로 생길 빚까지 묶어 담보로 잡는 권리로, 등기부에는 담보로 잡을 수 있는 최고 한도인 ‘채권최고액’이 적힙니다. 이자도 이 최고액 안에 포함됩니다. 그래서 기사에 나오는 “채권최고액 24억 원”은 담보 한도이고, 실제로 빌려준 원금과 같지 않을 수 있습니다. (민법 제357조)
2026년 7월 강남권 매물에서 많이 보인 조건은 연 4~8% 금리, 1년 안팎의 상환 기간이었고, 길게는 4년까지 맞춰 주는 경우도 있었습니다. (머니투데이)
은행 대출과 무엇이 다른지 표로 정리했습니다.
| 구분 | 은행 주택담보대출 | 집주인 대출 |
| 빌려주는 쪽 | 은행 등 금융회사 | 집을 판 매도인 개인 |
| 한도 | 수도권·규제지역은 시가에 따라 최대 6억·4억·2억 원, LTV·DSR 심사 | 금융권 LTV·DSR 심사를 거치지 않고 당사자가 합의 |
| 금리 | 금융회사 상품 금리 | 강남권 사례 연 4~8%, 법정 상한 연 20% |
| 상환 능력 확인 | 금융회사 심사 | 매도인이 소득·직업·부채를 직접 확인 |
| 연체 때 | 금융회사가 연체 관리 | 매도인이 독촉·경매 신청을 직접 진행 |
근거: 금융위원회, 머니투데이, 이자제한법 제2조, 브라보마이라이프
✅ 2. 개포주공 6·7단지에서는 실제로 어떤 거래가 있었나요?
2026년 9월부터 10월 초까지 개포주공 6·7단지에서 체결된 매매계약 14건 가운데 10건(71.4%)이 집주인 대출을 활용했습니다. 국토교통부 실거래가와 등기사항증명서를 대조한 분석 결과입니다. (헤럴드경제)
매도인을 근저당권자로 올린 채권최고액은 최소 4억 2,500만 원에서 최대 24억 원이었고, 10건 중 8건이 10억 원 이상이었습니다. 가장 큰 건은 6단지 601동 전용 60.13㎡로 채권최고액이 24억 원이었습니다. 7단지 704동 전용 83.70㎡에는 20억 원, 701동 같은 면적에는 18억 원의 근저당이 설정됐습니다. 이 대표 거래들은 계약 후 열흘 안에 소유권이전등기를 마쳤습니다. (헤럴드경제)
계약이 몰린 시점도 눈여겨볼 만합니다. 강남구는 이 단지의 관리처분계획을 2026년 10월 8일 인가했고, 15일 고시한다고 밝혔습니다. 재건축이 끝나면 최고 35층, 21개 동, 2,698세대 단지가 됩니다. (강남구청) 거래 대부분이 인가 직전에 이뤄졌다는 점이 4번 항목의 세금 이야기와 이어집니다.
이 단지는 2021년 1월 조합설립인가를 받았습니다. 투기과열지구의 재건축 단지는 조합설립인가 뒤 집을 산 사람이 원칙적으로 조합원이 될 수 없습니다. 다만 파는 사람이 1세대 1 주택자로 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주한 경우 등에는 예외가 인정됩니다. (도시정비법 제39조, 같은 법 시행령 제37조) 그래서 이번 거래의 매도인은 대부분 오래 보유하고 살아온 1 주택자일 가능성이 크다는 분석이 나옵니다.
✅ 3. 왜 은행 대신 집주인에게 돈을 빌리나요?
고가 주택일수록 은행에서 빌릴 수 있는 돈이 집값에 비해 아주 적기 때문입니다. 2025년 10월 16일부터 수도권·규제지역에서 집을 사기 위한 주택담보대출은 시가에 따라 한도가 다릅니다. (금융위원회)
| 주택 시가 | 주담대 최대 한도 |
| 15억 원 이하 | 6억 원 |
| 15억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 4억 원 |
| 25억 원 초과 | 2억 원 |
이 금액은 상한 일 뿐이고, 규제지역 LTV 40%와 소득에 따른 DSR까지 따져 더 적은 금액이 실제 한도가 됩니다. 서울은 같은 대책으로 25개 구 전역이 규제지역이 됐습니다. (뉴시스) 따라서 25억 원이 넘는 강남 재건축 아파트를 살 때 은행에서 빌릴 수 있는 돈은 많아야 2억 원입니다. (금융위원회)
이 한도는 지금도 그대로입니다. 국토교통부는 2026년 11월 6일 “한도를 4억 원에서 2억 원으로 더 줄인다”는 등의 온라인 게시글이 사실이 아니라며 수사를 의뢰하겠다고 밝혔습니다. (데일리안)
재건축 단지에는 출구가 하나 더 있습니다. 이주비 대출은 집값과 관계없이 최대 6억 원 한도가 유지됐습니다. (금융위원회) 개포동 현지 중개업계는 매수인이 기존 소유자의 이주비 대출을 승계해 매도인에게 빌린 돈을 만기 안에 갚는 방식까지 쓰인다고 설명합니다. (헤럴드경제)
✅ 4. 집주인은 왜 돈을 빌려주면서까지 등기를 서둘렀나요?
관리처분계획 인가일을 넘기면 집이 세법상 ‘조합원입주권’으로 바뀌어, 그 뒤에 붙은 웃돈에는 장기보유특별공제를 받을 수 없기 때문입니다. 소득세법은 관리처분계획 인가로 얻은 입주자 지위를 조합원입주권으로 봅니다. (소득세법 제88조)
장기보유특별공제는 오래 가진 집의 양도차익 일부를 빼 주는 제도입니다. 1세대 1 주택은 보유기간에 따라 최대 40%, 거주기간에 따라 최대 40%를 더해 최대 80%까지 공제됩니다. 그런데 조합원입주권을 팔 때는 이 공제가 관리처분계획 인가 전에 생긴 차익에만 적용됩니다. (소득세법 제95조, 시행령 제166조)
개포동 중개업계는 인가 뒤 조합에 넘긴 종전 자산의 평가액을 넘는 입주권 프리미엄에는 공제가 없어, 인가 전후 매도 시점에 따라 세금 차이가 크게 난다고 설명합니다. (헤럴드경제)
잔금을 다 받지 못했는데도 등기를 먼저 넘긴 이유는 양도 시기 규정에 있습니다. 양도 시기는 원칙적으로 대금을 다 받은 날이지만, 대금을 다 받기 전에 소유권이전등기를 하면 등기 접수일이 양도 시기가 됩니다. (소득세법 시행령 제162조) 매수인이 잔금을 마련할 때까지 기다리면 인가일을 넘길 수 있으니, 돈을 빌려주고 등기를 먼저 넘겨 ‘주택’ 상태에서 판 것으로 만든 것입니다.
✅ 5. 돈을 빌려준 집주인은 어떤 위험을 떠안나요?
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가장 큰 위험은 매수인이 만기에 원금을 갚지 못하는 경우입니다. 근저당권이 있어도 돈이 저절로 돌아오지 않습니다. 연체를 알리고 경매를 신청해 배당을 받는 절차를 매도인이 직접 밟아야 하고, 낙찰가가 낮거나 앞 순위 빚이 많으면 원금을 다 돌려받지 못할 수 있습니다. (브라보마이라이프) 매수인이 은행 대출도 함께 받아 은행 근저당이 앞 순위로 잡히면, 경매 때 은행 몫이 먼저 나갑니다.
세금은 잔금보다 먼저 옵니다. 등기 접수일이 양도 시기가 되므로, 아직 받지 못한 돈까지 포함한 전체 매매가를 기준으로 양도소득세를 신고·납부해야 합니다. 예정신고 기한은 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월입니다. (소득세법 제105조)
받는 이자에도 규칙이 있습니다. 개인 사이 금전 거래의 최고 이자율은 연 20%이고, 수수료·할인금 같은 이름으로 받은 돈도 이자로 봅니다. (이자제한법 제4조, 금융위원회 최고금리 안내) 개인 간 대여 이자는 ‘비영업대금의 이익’으로 원천징수세율이 25%이며, 이자를 지급하는 매수인이 원천징수 의무를 집니다. 지방소득세는 별도입니다. (소득세법 제129조, 제127조)
✅ 6. 집주인 대출 계약 전에 무엇을 확인해야 하나요?
계약은 세 가지 서류로 나눠 갖추고, 매수인의 상환 능력은 은행처럼 서류로 확인해야 합니다. 매매계약서에는 실제 매매가격·잔금·소유권 이전일을, 금전소비대차계약서에는 원금·이자율·만기·상환 방식을 적습니다. 근저당권 설정등기는 소유권이전등기와 같은 날 접수하는 것이 안전합니다. (브라보마이라이프)
| 점검 항목 | 확인 방법 |
| 매수인 상환 능력 | 소득금액증명원, 재직증명서, 기존 부채·신용 상태, 보유 자산 |
| 담보 순위 | 은행 근저당·임대차·가압류 여부, 추가 대출·임대 제한 약정 |
| 거래 신고 | 실제 총 매매대금으로 신고, 빌려준 돈도 자금조달계획서 차입금에 기재 |
| 회수 수단 | 근저당권과 함께 강제집행 인낙 공정증서 검토 |
| 세금 | 양도세 납부 자금, 이자소득 원천징수·종합과세 여부를 세무사와 확인 |
매수인이 “나중에 은행 대출로 갈아타 갚겠다”고 한다면 그 계획부터 따져 보셔야 합니다. 지금 은행이 대출을 막은 이유가 규제 때문인지, 부채가 많아서인지도 구분해야 합니다. (브라보마이라이프) 매수인에게 이렇게 물어볼 수 있습니다.
(예시) “만기에 원금은 어떤 돈으로 갚으실 계획인가요? 집값이 오르지 않아도 갚을 수 있는지 서류로 보여 주실 수 있을까요?”
계약 직전에는 세 가지를 스스로 점검해 보세요. 집값이 오르지 않아도 매수인이 갚을 수 있는지, 경매로 가도 앞 순위 빚을 빼고 내 돈이 남는지, 잔금을 못 받은 상태에서도 양도세와 생활비를 감당할 수 있는지입니다. 하나라도 자신이 없다면 금리가 높아도 다시 생각하는 편이 낫습니다.
자주 묻는 질문
Q. 집주인 대출은 불법인가요?
거래 방식 자체가 금지된 것은 아닙니다. 법조계에서도 잔금 채무를 빌린 돈으로 바꾸고 근저당을 설정하는 것 자체는 문제가 없다고 봅니다. (이투데이) 다만 빌려준 돈을 뺀 금액으로 거래를 신고하거나 이면계약을 쓰면 안 됩니다. 국세청은 2026년 5월 개인 간 채무가 많은 사람을 대상으로 자금출처 검증에 들어갔습니다. (이데일리)
Q. 이자를 받지 않거나 아주 낮게 받으면 어떻게 되나요?
적정 이자율인 연 4.6%보다 낮게 빌려줘서 생긴 이익이 연 1,000만 원 이상이면 빌린 사람에게 증여세가 붙을 수 있습니다. 무이자라면 약 2억 1,740만 원 이상 빌려줄 때 이 기준을 넘습니다. 가족 등 특수관계인이 아닌 사이에서는 거래 관행상 정당한 사유가 없는 경우에만 적용됩니다. (상속세 및 증여세법 제41조의4, 법인세법 시행규칙 제43조)
Q. 매수인이 못 갚으면 집을 바로 돌려받을 수 있나요?
아닙니다. 근저당권은 경매를 거쳐 판 돈에서 순서대로 배당받는 권리이지, 소유권을 되찾는 권리가 아닙니다. 경매 절차와 비용, 시간까지 감안해야 합니다. (브라보마이라이프)
정리
강남 재건축 단지의 집주인 대출은 은행 대출 한도에 막힌 매수인과, 관리처분계획 인가 전에 집을 넘겨 세금을 줄이려는 장기 보유 매도인의 사정이 맞아떨어진 결과입니다. 하지만 매도인은 집을 판 뒤에도 몇 년 동안 채권자로 남고, 잔금보다 양도세를 먼저 내야 합니다. 이자 수입보다 원금 회수 계획과 담보 순위를 먼저 확인하고, 계약 전 법무사·세무사의 검토를 받으시길 권합니다.
한 줄 정리: 집주인 대출은 집을 팔면서 은행 역할까지 맡는 거래이니, 이자율보다 원금을 언제 어떤 돈으로 돌려받을지부터 확인하세요.