“사람은 없고 짐만 있는데 유치권 점유 중이라니요?”
낙찰 직후, 현장에 가보면 이런 당황스러운 상황이 자주 벌어집니다.
겉보기엔 아무도 살지 않고, 출입도 없는데 ‘점유 중’이라며 인도를 거부하는 사례가 많습니다.
문제는 이런 허위 유치권 점유자가 주장만으로도 낙찰자에게 명도 실패, 인도명령 기각, 소송 장기화 같은
막대한 리스크를 안긴다는 것입니다. 실제로는 법적으로 성립 요건이 부족하거나, 점유 실체가 전무한 경우가 대부분이죠.
이 글에서는
- 허위 유치권 점유자의 실전 유형
- 단계별 대응 전략과 증거 수집 팁
- 내용증명과 소송 대응까지
실무 기준으로 대응 흐름을 정리해 드립니다.
✅ 목차
1. 허위 유치권 점유자란?
2. 실무에서 자주 보는 4가지 패턴
3. 허위 유치권 대응 전략 – 단계별 로드맵
4. 증거 수집 요령 + 내용증명 작성 팁
5. 마무리 요약
✅ 1. 허위 유치권 점유자란?
다음과 같은 경우, 유치권 주장은 현실에서 쉽게 무너질 수 있습니다.
| 구분 | 설명 |
| 형식 점유 | 짐만 있고 실제로 사람 없음 |
| 무관 채권 | 건물과 무관한 자재비, 외주비 |
| 도급계약 없음 | 계약서 부존재 or 유치권 포기 조항 포함 |
| 점유자 ≠ 채권자 | 대리인, 하청업체 인부만 상주 |
실점유와 법적 채권이 없으면 유치권은 성립하지 않으며,
이런 경우 대부분 “허위 유치권”으로 분류됩니다.
✅ 2. 실무에서 자주 보는 4가지 패턴
| 유형 | 특징 | 실전 팁 |
| 열쇠만 점유형 | 출입은 안 하지만 열쇠만 소지 | 전기·수도 사용 내역 확인 필수 |
| 자재 방치형 | 공사 후 자재만 일부 남겨둠 | 잔재물 사진 + 출입 흔적 없음 확보 |
| 계약 무효형 | 유치권 포기 조항 있음 | 도급계약서 요구 → 검토 |
| 명의 차용형 | 점유자와 채권자가 다름 | 사업자등록증, 주민등록등본 확인 |
✅ 3. 허위 유치권 대응 전략 – 3단계 로드맵
1단계: 현장 점유 실태 파악
- 전기·수도 사용량 → 사용 없음은 실점유 부정 근거
- 출입 흔적 확인 (쓰레기, 택배, 불빛, 문손잡이 먼지 등)
- CCTV 또는 인근 주민 진술 확보
생활 흔적 없음 + 무응답 + 불명확한 점유 목적이면 형식 점유 가능성 높습니다.
2단계: 내용증명 + 서면 대응
- 유치권 주장 부당 + 점유 실태 없음 명시
- 퇴거 기한 제시 → 인도 요청
- 소송 예고 문구 삽입 (“귀하의 점유가 불법으로 판단될 경우 민사상 책임을 물을 수 있습니다.”)
내용증명은 반드시 날짜, 서명, 인도요구, 조치 예고가 포함된 정식 문서로 등기 발송하세요.
3단계: 소송 제기 → 강제집행 플랜 병행
| 절차 | 요약 설명 |
| 유치권 부존재 확인소송 | 가장 명확한 대응 수단, 3~6개월 소요 |
| 인도명령 신청 | 병행 가능하나 유치권 주장 있으면 기각 가능성 존재 |
| 승소 후 강제집행 | 집행관 입회 → 물리적 인도 회복 가능 |
✅ 4. 증거 수집 요령 + 내용증명 작성 팁
📸 효과적인 증거자료
| 자료 | 목적 |
| 현장 사진 | 실점유 부정 (무응답, 생활 흔적 없음) |
| 전기·수도 사용 내역 | 미사용 시 명백한 실점유 아님 증거 |
| 도급계약서 | 유치권 포기 조항 존재 여부 확인 |
| 법원 서류 열람 | 유치권 주장서 미제출 여부 확인 |
| 주민 진술서 | “사람 안 산다”, “출입 없다” 등 입증 자료 |
✉️ 내용증명 작성 팁
- 문장은 간단명료하게, 법적 용어 최소화
- 날짜, 점유자 정보, 귀책 내용, 인도 기한 명확히
- “소송 및 강제집행 준비 중”이라는 문구로 압박
- 발송은 우체국 등기 + PDF 보관 추천
✅5. 마무리 요약
- 허위 유치권 점유는 경매 실무에서 매우 흔한 문제
- 핵심은 실점유 부정 + 유치권 요건 미달 + 증거 확보
- 내용증명 → 소송 → 강제집행은 빠르게 준비할수록 유리
- 감정적 대립보다 서류와 증거 중심의 대응이 가장 강력
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