2025년 6월 27일부터 시행된 부동산 대출 규제로 인해 아파트, 빌라 등의 주택을 구매할 때 주담대 한도와 조건이 강화되었습니다. 1 주택자부터 다주택자, 오피스텔 구매자까지, 사례별로 어떻게 적용되는지 쉽게 정리해 드립니다.
"아파트 하나 있는데, 새 집 사려면 기존 집 팔아야 하나요?"
"주담대가 6억까지만 된다고 들었는데, 전세 끼고 사는 건 아예 안 된다던데요?"
정부는 2025년 6월 27일부터 수도권과 규제지역의 주택 구입 대출에 대해 강력한 제한을 걸었습니다.
하지만 막상 보면 규제가 누구에게, 어떤 상황에서, 어떻게 적용되는지 애매한 경우가 많습니다.
그래서! 이번 글에서는 실제 일상에서 마주칠 수 있는 상황을 예시로 들어,
누구에게 어떤 규제가 적용되는지 한눈에 알아볼 수 있도록 정리했습니다.
📚 블로그 본문 전체 목차
- 사례 1. 1 주택자가 서울 아파트 추가 구입할 경우
- 사례 2. 2 주택자가 세 번째 주택을 구입할 경우
- 사례 3. 오피스텔 분양받은 경우
- 사례별 적용 비교표
- 부동산 대출 규제 실천 팁
- 요약
✅ 사례 1. 1 주택자가 서울 아파트 추가 구입할 경우
🧑💼 김 모 씨(40세): 현재 경기도 수원에 아파트 1채 보유 중. 서울 마포구에 새 아파트 분양을 받아 주담대 8억 원을 신청하려고 함.
- ✔️ 적용 규제
- 김 씨는 1 주택자이므로 주담대를 받으려면 기존 집을 6개월 내에 팔겠다는 조건을 걸어야 합니다.
- 또한 주담대 한도는 최대 6억 원까지만 가능하며, 나머지는 자기 자금으로 충당해야 합니다.
💬 정리:
6개월 이내 기존 아파트 매도 + 최대 6억 주담대 제한
→ 기존 아파트를 팔 생각이 없다면, 새 아파트 대출은 사실상 불가
✅ 사례 2. 2 주택자가 세 번째 주택을 구입할 경우
🧓 박모 씨(63세): 현재 서울 강남구에 아파트 1채, 용인에 빌라 1채 보유. 지방에 새 아파트를 분양받아 주담대를 신청하고자 함.
- ✔️ 적용 규제
- 박 씨는 이미 **2 주택자이므로, 추가 주택에 대한 주택담보대출은 아예 불가(LTV 0%)**합니다.
- 실거주 목적이어도 예외 없음.
💬 정리:
2 주택 이상이면 ‘새 집’에 주담대 자체가 안 됨
→ 현금 보유 없이는 추가 매입 어려움
✅ 사례 3. 오피스텔 분양받은 경우
👩 최모 씨(35세): 경기도에 아파트 1채 보유. 2026년 서울에 완공 예정인 오피스텔 분양권 보유 중. 잔금은 대출로 계획 중.
- ✔️ 적용 규제
- 오피스텔은 ‘주택’이 아니므로, 6·27 주담대 규제 대상이 아님
- 6억 한도, 6개월 내 매도 조건, 다주택자 제한 등 전혀 해당 없음
- 단, 소득 대비 DSR 등은 일반 부동산담보대출 심사 기준에 따라 적용
💬 정리:
오피스텔 담보대출은 여전히 가능, 기존 아파트 그대로 보유 가능
→ 주담대가 아니라서 규제 피해 감
📊4 사례별 적용 비교표
| 구분 | 주담대 가능 여부 | 6억 한도 적용 | 6개월 내 기존 주택매도 필요 | 설명 |
| 1주택자 새 아파트 구입 | 가능 (조건부) | ✅ 적용됨 | ✅ 적용됨 | 기존 집 팔겠다는 조건으로 가능 |
| 2주택자 추가 구입 | ❌ 불가 | - | - | 주담대 자체 불가 (LTV 0%) |
| 오피스텔 구입 | ✅ 가능 | ❌ 비적용 | ❌ 비적용 | 주담대 아님 (오피스텔은 규제 제외) |
🎯5 부동산 대출 규제 실천 팁
- 오피스텔은 규제 대상 아님 → 부동산 자산 분산 시 활용 가능
- 1 주택자는 무조건 주담대 가능이 아님 → ‘6개월 내 처분 조건’ 꼭 확인
- 대출 금액보다 소득 기준이 더 중요해짐 → DSR 관리 필수
- 전세 끼고 주택 구입은 원천 금지 → ‘P갭 투자’는 사실상 막힘
✅6 요약
- 2025년 6·27 부동산 대출 규제는 ‘주택’ 구입을 위한 주담대에만 적용됩니다.
- 1 주택자는 기존 집을 팔 조건 하에 최대 6억까지 대출 가능
- 2 주택자 이상은 주담대 불가
- 오피스텔은 규제 제외되어 잔금 대출 등 자유롭게 가능
- 상황별로 규제 적용이 다르니, 항상 본인의 주택 수와 대출 목적을 기준으로 판단해야 합니다.