"전입신고 했고, 확정일자도 받았는데 전세금 못 돌려받는다고요?"
많은 세입자들이 **‘전입신고 + 확정일자’**만 있으면 전세금이 안전하다고 믿습니다.
하지만 등기부에 선순위 근저당이 잡혀 있다면 이야기는 달라집니다.
대항력은 보호의 '조건'이지, 보장 수단이 아닙니다.
이 글에서는 실제로 전세금을 거의 다 날린 2가지 사례를 통해
근저당이 있는 집에 들어가면 얼마나 위험할 수 있는지,
그리고 보증보험이 왜 중요한지 알려드립니다.
📌 목차
- 사례 1. 전입도 확정일자도 소용없었던 A 씨의 전세금 1억
- 사례 2. 보증보험 거절 무시했다가 3천만 원 손해 본 B 씨
- 보증보험 가입이 안 되면 ‘위험 신호’입니다
- 등기부 볼 때 꼭 체크할 3가지
- 맺음말 – 내 전세금, 스스로 지켜야 합니다
✅ 사례 1. 전입도 확정일자도 소용없었던 A 씨의 전세금 1억
A 씨, 수도권 외곽 빌라에 전세 1억으로 입주
- 시세: 약 2억
- 선순위 근저당: 1억 5천 (은행)
- A 씨는 전입신고와 확정일자 모두 완료
📉 그러나 몇 달 후, 집주인 파산 → 경매 진행
- 낙찰가: 1억 6천
- 은행이 1억 5천 먼저 가져감
- 남은 1천만 원, A 씨는 후순위라 일부만 배당
👉 결과: 전세금 1억 중 대부분 손실
👉 대항력과 확정일자가 있어도 선순위가 크면 아무 소용없습니다
✅ 사례 2. 보증보험 거절 무시했다가 3천만 원 손해 본 B 씨
B 씨, 신혼부부. 전세금 9천만 원으로 계약
- 시세: 약 1억 5천
- 선순위 근저당: 9천만 원
- 등기부 확인 안 함, 보증보험 신청했으나 거절
📌SGI 서울보증 – 전세금 보증보험 상품 안내
SGI 서울보증 – 전세금 보증보험 상품 안내
📌HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증 안내
HUG(주택도시보증공사) 전세보증금 반환보증 안내
🙅 HUG/SGI 보증 거절 사유:
→ 선순위 근저당 + 전세금 > 시세의 90%
❗ 결국 집이 경매로 넘어가면서
- 낙찰가: 1억 4천
- 선순위 근저당 9천만 원
- B 씨는 경매 비용 제하고 약 6천만 원 손실
👉 보증보험이 거절됐다는 건 이미 ‘위험하다는 경고’였던 셈입니다
🛑 보증보험 가입이 안 되면 ‘위험 신호’입니다
| 구분 | HUG | SGI |
| 기준 | 시세 기준 90% 이하 (전세금 + 선순위채권) | 유사 (조금 유연) |
| 참고시세 | 실거래가, KB시세, 감정가 중 가장 낮은 값 기준 | |
| 주의사항 | 근저당 많거나, 소유자 연체이력 있으면 거절 |
🔍 보증보험 심사에서 거절당한다면 그 물건 자체가 위험하다는 신호입니다.
→ "그냥 계약해도 되겠지" 하다간 보증금 날릴 수 있습니다.
🔎 등기부 볼 때 꼭 체크할 3가지
- 선순위 근저당 – 금액이 얼마나? 최근 설정?
- 소유자 변경 이력 – 최근 잦은 이전은 위험
- 최고액 vs 채권최고액 – 실제 대출금보다 크게 잡히기도 하므로 은행 대출 여부 확인
🧠 맺음말 – 내 전세금, 스스로 지켜야 합니다
- ✅ 전입신고와 확정일자만으로는 전세금 보호가 부족합니다
- ✅ 선순위 근저당 여부, 반드시 등기부등본으로 확인해야 합니다
- ✅ 보증보험은 ‘될 때만’이 아니라, 거절될 때 ‘더 중요한 경고’
반응형