2편: 오피스텔 경매, 낙찰이후라 꼭 알아야 할 함정 5가지

오피스텔 경매에서 저렴하게 낙찰받는 것도 중요하지만,

낙찰 후 예상하지 못한 문제들로 인해 추가 비용이 발생하거나 큰 손해를 볼 수도 있습니다.

"낙찰받았다고 끝이 아닙니다!"
이번 글에서는 낙찰 후 발생할 수 있는 대표적인 5가지 함정과 이를 피하는 방법을 상세히 소개합니다.

 

 

 

✅1.  선순위 임차인의 보증금을 떠안을 수도 있다!

 

1. 사례 1:

직장인 A 씨는 감정가 2억 원짜리 오피스텔을 1억 6천만 원에 낙찰받았습니다.
하지만 낙찰 후 확인해 보니 선순위 임차인이 있었고, 보증금 3,000만 원을 인수해야 하는 상황이었습니다.
결국 A 씨는 예상보다 3,000만 원 더 지출하게 되어, 싸게 산다는 경매의 장점이 사라지고 말았습니다.

 

2.  선순위 임차인이란?

▪️ 경매 신청일보다 먼저 전입 신고한 세입자

▪️ 대항력이 있는 경우, 임차인의 보증금은 경매로도 사라지지 않으며 낙찰자가 인수해야 할 수도 있음

3.  해결 방법

▪️ 등기부등본과 전입세대 열람을 반드시 확인

▪️ 전입세대 열람에서 선순위 세입자가 있다면 입찰을 다시 고려해야 함

▪️ 보증금을 인수해야 하는 경우, 낙찰가를 낮춰서 손해를 줄일 수 있도록 전략적으로 접근해야 함

4.  추가 정보:

우선 변제권이 있는지 확인하는 것이 핵심!

법원 경매 정보에서 ‘임차인 보증금 인수’ 문구가 있는지 반드시 체크

선순위 임차인의 보증금이 큰 경우, 낙찰을 재고해야 함.

선순위 임차인이 있는 경우 입찰가를 낮게 설정하는 전략이 필요

 

 

1편:오피스텔 경매, 시세보다 30% 싸게 사는 법! 초보도 가능

 

✅ 2. 체납된 관리비 폭탄을 떠안을 수도 있다!

 

1. 사례 2:

B 씨는 1억 8천만 원에 오피스텔을 낙찰받았습니다. 하지만 소유권 이전 후 관리사무소에서 연락이 왔습니다.
"이전 소유자가 관리비를 1,000만 원 체납했습니다. 낙찰자가 이를 부담해야 합니다."
B 씨는 경매로 모든 채무가 소멸된다고 생각했지만, 관리비는 경매로 소멸되지 않는다는 사실을 뒤늦게 알았습니다.

 

2.  오피스텔 관리비 체납의 위험성

▪️ 경매로 소멸되지 않으므로 낙찰자가 부담해야 함

▪️ 오피스텔은 아파트보다 공용관리비가 비싼 경우가 많아 체납 금액이 클 수 있음

 

3.  해결 방법

▪️ 경매 입찰 전, 건물 관리사무소에 직접 연락하여 체납 관리비 확인

▪️ 관리비가 너무 많이 밀려 있으면 입찰을 다시 고려하거나 가격을 조정할 필요가 있음

4.  추가 정보:

▪️ 법원 경매 사이트에서 체납 관리비 여부를 알 수 있는 경우도 있지만,

▪️ 대부분 직접 확인해야 정확한 정보를 얻을 수 있음.

▪️ 신축 오피스텔보다는 준공 후 5~10년 된 오피스텔에서 관리비 체납이 많은 경우가 많음

 

✅ 3.  명도(퇴거)가 생각보다 어렵다!

1.  사례 3:

C 씨는 경매로 오피스텔을 낙찰받았지만, 기존 세입자가 "나는 나갈 생각이 없다"라며 버티는 바람에 몇 개월 동안 집을 사용할 수 없었습니다.
결국 C 씨는 강제집행까지 진행해야 했고, 추가 비용과 시간이 발생했습니다.

 

2.  명도(퇴거)란?

▪️ 낙찰 후 기존 거주자가 집을 비우는 과정

▪️ 세입자가 쉽게 나가지 않는 경우 강제집행까지 진행해야 할 수도 있음

3.  해결 방법

▪️ 낙찰 전 현장 방문하여 세입자의 태도를 파악하는 것이 중요.

▪️ 기존 세입자와 원만한 합의를 통해 이사비를 조금 지원해 주고 빨리 퇴거하도록 유도하는 전략도 고려

▪️ 강제집행이 필요할 경우 법적 절차를 진행해야 하지만, 비용과 시간이 추가로 들 수 있음

4.  추가 정보

▪️ 세입자가 전세 세입자라면 보증금을 반환받아야 나갈 가능성이 높음

▪️ 낙찰 후 3~6개월 동안 세입자가 버티는 경우도 많으므로, 명도 비용을 미리 고려해야 함

 

 

✅ 4. 감정가와 실제 시세 차이를 간과하면 손해 볼 수 있다!

1.  사례 4:

D 씨는 감정가 2억 5천만 원짜리 오피스텔을 2억 원에 낙찰받아 성공했다고 생각했습니다.
하지만 나중에 부동산에 확인해 보니 실제 시세는 1억 9천만 원 수준으로, 감정가를 맹신한 것이 실수였다는 것을 깨달았습니다.

 

2.  해결 방법

경매 입찰 전 반드시 네이버 부동산, KB시세, 인근 부동산 방문을 통해 실제 거래가 확인

 

✅ 5.  취득세 & 법적 비용 추가 부담 가능성

1.  오피스텔 경매 낙찰 후 추가 비용

▪️취득세: 일반 부동산 거래와 동일하게 취득세(약 4.6%) 발생

▪️ 법무사 비용: 등기 이전 시 법무사 수수료

▪️ 강제집행 비용(필요시): 세입자가 버티는 경우 발생 가능

2.  해결 방법

낙찰 전에 취득세, 등기 비용 등을 미리 계산하여 총비용을 파악하는 것이 중요

 

✅ 마무리 – 손해 보지 않기 위해 반드시 확인해야 할 5가지 정리

▪️  선순위 임차인이 있는지 반드시 확인
▪️  관리비 체납 여부를 체크
▪️  명도(퇴거) 문제를 미리 예상하고 대비
▪️  감정가가 아닌 실제 시세를 확인
▪️  취득세 및 법적 비용까지 고려해야 정확한 수익률 계산 가능