집을 사거나 대출을 받을 때 가장 중요한 질문!
"나는 최대 얼마까지 빌릴 수 있을까?"
이때 꼭 알아야 할 개념이 DSR, DTI, LTV입니다.
최근에는‘스트레스 DSR’이라는 개념까지 도입되면서 대출 규제가 더욱 강화되고 있는데요.
오늘은 대출 심사에서 핵심적인 기준이 되는 이 개념들을 쉽게 설명해 드릴게요!
✅ DSR (총부채원리금상환비율) - 소득 대비 전체 대출 상환액/ Debt Service Ratio
1. 개념
DSR은 내 연소득 대비 전체 대출(원금+이자) 상환 부담 비율을 의미합니다.
즉, 내가 버는 돈 중에서 대출 상환에 얼마를 쓰고 있는지를 확인하는 지표죠.
2. 예시
✔ 연소득: 5천만 원
✔ 대출 상환액: 연간 2천만 원
DSR 계산
▶ 2천만 원 ÷ 5천만 원 × 100 = 40%
>> DSR 40% 규제를 적용하면,
내 연소득이 5천만 원일 때 대출 원리금 상환액이 연간 2천만 원을 초과하면 추가 대출이 어렵습니다.
3. 최신 업데이트: 스트레스 DSR 도입!
2024년부터 ‘스트레스 DSR’ 개념이 도입되었습니다.
변동금리 대출자의 금리 상승 위험을 반영하여 가산금리를 추가로 적용하는 제도인데요.
즉, 단순히 현재 금리로 계산하는 것이 아니라, 미래 금리가 상승할 가능성을 반영하여
추가적으로 대출 심사가 더 까다로워질 수 있다는 의미입니다.
따라서 변동금리 대출을 고 려 중이라면, 금리 인상 리스크까지 감안하여 DSR을 미리 체크하는 것이 중요합니다!
스트레스 DSR 3단계 도입, 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠까?
부동산 시장에서 가장 중요한 요소 중 하나는 대출 가능 금액입니다.그런데 스트레스 DSR 3단계가 시행되면서, 대출 규제가 한층 더 강화될 예정입니다.대출 한도가 줄어들면, 집값은 오를까요?
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대출 한도 계산방법? DSR과 스트레스 DSR 완벽 해부!
요즘 대출을 알아보는 분들은 작년과 비교해서 달라진 대출액의 이유를 많이 궁금해합니다.이유는 바로 DSR(총부채원리금상환비율) 때문이죠.그런데 최근엔 **‘스트레스 DSR’**이라는 개념까지
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✅DTI (총부채상환비율) - 소득 대비 주택담보대출 상환액/ Debt to Income
1. 개념
DTI는 소득 대비 주택담보대출 원금과 이자 상환액의 비율을 나타냅니다.
DSR과 비슷하지만, DTI는 주택담보대출만 고려한다는 점에서 차이가 있어요.
2. 예시
✔ 연소득: 5천만 원
✔ 주택담보대출 상환액: 연간 1천5백만 원
DTI 계산
▶ 1천5백만 원 ÷ 5천만 원 × 100 = 30%
>> DTI 40% 규제를 적용하면,
내 연소득이 5천만 원일 경우 최대 2천만 원까지만 주택담보대출 원리금을 상환하는 수준까지만 대출 가능!
>> DTI는 주택담보대출 중심이므로, 신용대출이 많아도 DTI에는 영향을 덜 미칩니다.
하지만, DSR에는 모든 대출이 포함되므로 신용대출이 많다면 주택담보대출 한도도 줄어들 수 있어요!
✅ LTV (주택담보대출비율) - 집값 대비 대출 한도/Loan to Value
1. 개념
LTV는 집값(부동산 가치) 대비 대출 가능 금액의 비율을 의미합니다.
즉, 은행이 집을 담보로 돈을 빌려줄 때, 얼마까지 빌려줄지 결정하는 기준이죠.
2. 예제
✔ 아파트 가격: 10억 원
✔ LTV 40% 적용 시
▶ 10억 원 × 40% = 4억 원 대출 가능
만약 LTV가 60%라면?
▶ 10억 원 × 60% = 6억 원 대출 가능
3. 최신 업데이트: 지역별 LTV 차등 적용!
대출 규제는 주택 소재지와 개인의 주택 보유 상황에 따라 다르게 적용됩니다.
예를 들어,
- 투기지역, 투기과열지구: 무주택자 LTV 50%, DTI 40% 적용
- 조정대상지역: 무주택자 LTV 60%, DTI 50% 적용
- 기타 지역: LTV 70% 가능
>> 정부 규제 에 따라 LTV 비율이 달라질 수 있으며, 무주택자는 LTV 우대 혜택을 받을 수도 있어요!
✅DSR, DTI, LTV 비교 정리
개념의미계산 방식포함되는 대출
| 개념 | 의미 | 계산방식 | 포함되는 대출 |
| DSR | 전체 대출 부담 | (전체 대출 원리금 ÷ 연소득) × 100 | 신용대출, 주택담보대출, 자동차 할부 등 |
| DTI | 주택담보대출 부담 | (주택담보대출 원리금 ÷ 연소득) × 100 | 주택담보대출만 포함 |
| LTV | 집값 대비 대출 한도 | (주택가격 × LTV 비율) | 주택담보대출 한도 결정 |
✅대출받을 때 반드시 고려해야 할 3가지!
1. DSR 규제를 확인하라!
신용대출이 많으면 주택담보대출 한도가 줄어들 수 있음
DSR 규제가 강한 곳(예: 투기지역)에서는 대출 한도가 더욱 낮아짐
2. DTI와 LTV를 함께 고려하라!
LTV가 높다고 해도, DTI 기준을 초과하면 대출이 어렵다!
소득이 적다면 LTV가 높아도 원하는 금액을 빌리기 어려울 수 있음
3. 대출 정책 변화를 체크하라!
정부가 부동산 시장을 조절할 때 DSR, DTI, LTV 기준을 변경할 수 있음
2024년부터 ‘스트레스 DSR’이 도입 되면서 대출 심사가 더 까다로워짐
