경매 수익률 계산에서
"계산해 보니 수익률이 너무 낮아요…"
"이 비용은 빼먹었어요…"
라는 실수가 자주 발생합니다.
그 이유는 대부분
‘부대비용 누락’입니다.
이번 글에서는
수익률 계산 시 반드시 포함해야 할 비용들과
자주 빠뜨리는 항목을 정리하고,
실수를 막을 수 있는 계산기까지 제공해 드릴게요.
📌 목차
- 왜 부대비용 계산이 중요한가
- 반드시 포함해야 할 대표 부대비용
- 자주 빠뜨리는 숨은 비용들
- 실수 줄이는 부대비용 체크리스트
- 계산기 다운로드 및 사용법
✅ 1. 왜 부대비용 계산이 중요한가
겉으로는 이렇게 보일 수 있어요:
- 낙찰가: 1억 원
- 매각가: 1억 5천만 원
→ 수익 5천만 원?
하지만 실제로는?
- 취득세: 약 460만 원
- 리모델링비: 1천만 원
- 명도비: 300만 원
- 등기비용, 중개수수료, 이자 등: 약 600만 원
→ 실제 총비용은 1억 2천만 원 이상
→ 수익은 3천만 원, 수익률은 낮아지게 됩니다.
✅ 2. 반드시 포함해야 할 대표 부대비용
| 항목 | 설명 |
| 취득세 | 보통 낙찰가의 4.6% 수준 (1주택 기준) |
| 리모델링비 | 인테리어, 구조 변경, 수리 비용 |
| 명도비 | 세입자 협의금, 이사비, 소송비 등 |
| 등기/법무사 비용 | 소유권 이전 비용, 등록세 등 |
| 대출 이자 | 대출 기간 중 발생한 이자 총합 |
| 중개수수료 | 매도 시 공인중개사 수수료 |
| 체납금 | 전기세, 관리비, 확정일자 보증금 등 |
▶ 이 항목들은 반드시 수익률 계산에 포함해야 합니다.
✅ 3. 자주 빠뜨리는 숨은 비용들
| 항목 | 이유 |
| 선순위 보증금 인수 | 확인 안 하면 수익 전액 날릴 수도 있음 |
| 확정일자 임차인 보증금 | 명도 완료만 신경 쓰고 간과하기 쉬움 |
| 장기수선충당금 | 노후 아파트일수록 부담 커짐 |
| 감정평가비 | 대출 시 은행 감정평가 필수 |
| 송달료 | 법원 명도 소송 진행 시 발생 |
▶ 처음에는 잘 모르고 빼먹는 항목들입니다.
이제는 체크리스트로 꼼꼼히 확인하세요.
✅ 4. 실수 줄이는 부대비용 체크리스트
- 낙찰가
- 취득세 (약 4.6%)
- 리모델링비 (견적 기준 or 유사 사례 참고)
- 명도비용 (현금 합의 or 소송비)
- 등기/법무사 수수료
- 대출 이자
- 매도 중개수수료
- 관리비/전기세/체납금
- 감정평가비, 송달료 등 기타 법률비
이 체크리스트만 잘 따라가도
'예상 수익과 실제 수익의 차이'를 줄일 수 있습니다.
✅ 5. 계산기 다운로드 및 사용법
📥 부대비용 수익률 계산기 다운로드
엑셀로 만든 계산기를 사용하면
모든 비용을 빠짐없이 입력하고
'실투자금 기준 수익률'을 자동 계산할 수 있어요.
🧮 사용법 요약
- C열(입력값)에 다음 항목들을 입력하세요:
- 예상 매각가
- 낙찰가
- 취득세, 리모델링비, 명도비 등 부대비용
- 실투자금 (내 돈 기준)
- 자동 계산 항목 확인하기:
- 총비용: 낙찰부터 매각까지 모든 지출
- 순이익: 매각가 - 총비용
- 수익률: 순이익 ÷ 내 돈 × 100
- 다른 물건에도 계속 활용 가능!
→ 엑셀 복사 후 입력값만 바꾸면 됩니다
반응형