경매 초보 주목! 낙찰받고 돈 날리는 말소기준권리 함정 3가지

경매에서 싸게 낙찰받았다고 좋아했는데, 생각지도 못한 추가 비용 폭탄을 맞는 경우가 많습니다.
그 이유는 바로 말소기준권리를 제대로 분석하지 못했기 때문입니다.

돈 날리는 실수를 막기 위해서 말소기준권리가 뭔지 확실하게 이해해 보기로 하겠습니다.

✅ 말소기준권리란? (이걸 모르고 경매하면 안 됩니다❗)

경매에서 가장 중요한 질문은 "이 집을 낙찰받으면 어떤 권리는 사라지고, 어떤 건 내가 떠안아야 하지?"
이걸 결정하는 기준이 바로 말소기준권리입니다.

▪️ 말소기준권리보다 늦게 생긴(후순위) 권리 → 낙찰과 동시에 자동 소멸

말소기준권리보다 먼저 생긴(선순위) 권리 → 낙찰자가 떠안을 수도 있음!

쉽게 말하면,
"이 권리보다 늦게 생긴 건 다 지워지고, 이 권리보다 먼저 생긴 건 남을 수도 있다!"

그러면 이제, 경매 초보들이 헷갈려서 돈 날릴 수 있는 말소기준권리 함정 3가지를 살펴볼까요?

인터넷 등기소

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✅ 함정 1: 대항력 있는 선순위 임차인 (보증금 폭탄)

"낙찰받으면 세입자가 나가겠지?"
NO! 세입자가 대항력이 있으면 보증금을 낙찰자가 떠안을 수도 있습니다!

이런 등기부등본을 보면 조심!

순위	설정일자	권리종류	비고
1순위	2016.05.10	임차인 (전입 + 확정일자)	대항력 있음
2순위	2018.07.01	근저당권 (○○은행)	말소기준권리
3순위	2023.03.10	경매개시결정

▪️위험한 이유
✔ 근저당권(○○은행)이 말소기준권리지만, 세입자가 그보다 먼저 전입 + 확정일자를 받음!
✔ 세입자의 보증금은 낙찰자가 떠안을 가능성이 있음.
✔ 즉, 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 계속 살겠다고 버티면 난감한 상황 발생!

▪️피하는 방법
✔ 전입일자 & 확정일자가 말소기준권리보다 빠른지 꼭 체크!
✔ 임차인의 보증금이 배당으로 해결될 수 있는지 확인!
✔ 선순위 임차인 있는 물건은 초보자는 피하는 것이 안전!

✅ 함정 2: 압류가 1순위인데, 왜 말소기준권리가 아닐까?

"압류가 1순위니까, 말소기준권리겠지?"
NO! 압류는 그냥 '이 집이 묶여 있다'는 표시일 뿐, 말소기준권리가 아닙니다!

이런 등기부등본을 보면 헷갈릴 수 있음!

순위	설정일자	권리종류	비고
1순위	2018.06.01	압류 (세무서)	말소기준권리 아님!
2순위	2020.09.15	근저당권 (△△은행)	말소기준권리
3순위	2023.05.20	경매개시결정

▪️ 위험한 이유
✔ 압류는 말소기준권리가 아님!
✔ 근저당권(△△은행)이 말소기준권리가 되고, 그 이후 권리들은 사라짐.
✔ 하지만 세금 미납으로 인해 추가 부담이 생길 수도 있음!

▪️피하는 방법
✔ 압류가 있으면, 근저당권을 말소기준권리로 확인해야 함!
✔ 세금 체납이 많으면 추가로 내야 할 돈이 있는지도 체크!

✅ 함정 3: 유치권이 걸려 있으면 추가 비용 폭탄 가능성!

"유치권? 이거 경매 끝나면 사라지는 거 아냐?"
NO! 유치권은 인정되면 낙찰자가 공사비를 물어줘야 할 수도 있음!

이런 등기부등본을 보면 위험 신호!

순위	설정일자	권리종류	비고
1순위	2019.08.05	근저당권 (○○은행)	✅ 말소기준권리
2순위	2022.10.10	유치권 (공사비 미지급)	⚠ 말소되지 않을 수도 있음!
3순위	2023.07.15	경매개시결정