말소기준권리 하나면, 낙찰 후 남는 권리 다 보입니다

권리분석에서 “이 권리는 낙찰 후에도 살아남을까?”라는 질문은 결국 하나로 모입니다.

말소기준권리. 이 기준선 하나만 제대로 알면, 임차인부터 근저당까지 정리됩니다.

이 글 하나면 헷갈렸던 권리 흐름이 명확해질 거예요. 실전 예시와 함께 설명드릴게요.

 

 

📚 목차

1. ✅ 말소기준권리란 무엇인가요?
2. ✅ 등기부등본에서 어떻게 찾나요?
3. ✅ 말소되는 권리 vs 남는 권리
4. ✅ 임차인도 말소되나요?
5. ✅ 실전 예시: 선순위 vs 후순위
6. ✅ 체크포인트 3가지
7. ✅ 마무리: 이 기준선 하나로 권리분석 끝

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✅ 말소기준권리란 무엇인가요?

 

말소기준권리는 “경매로 낙찰될 때, 이 권리를 기준으로 이전 권리는 살아남고, 이후 권리는 사라진다”는 기준선입니다.

쉽게 말해,

• 이 선보다 늦게 생긴 권리 → 경매로 지워집니다
• 이 선보다 먼저 생긴 권리 → 경매로도 살아남을 수 있습니다

이 기준 하나로, 등기부 속 권리들이 낙찰 후 사라질지 남을지 판단됩니다

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✅ 등기부등본에서 어떻게 찾나요?

말소기준권리는 보통을구의 가장 첫 번째 근저당권 설정일이 기준이 됩니다.

예를 들어, 인터넷등기소에서 등기부등본을 열람했을 때

• 을구 제1번 근저당권자: ○○은행 (설정일 2020.03.10)
  → 이 날짜가 말소기준권리입니다.

❗️단, 예외도 있습니다.

• 갑구에 있는 가압류나 압류가 근저당보다 먼저 설정되었다면
  → 그것이 기준이 됩니다

📌 말소기준권리는 단순히 날짜가 아니라, 등기 순서와 접수일시 기준으로 판단됩니다.

 

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✅ 말소되는 권리 vs 남는 권리

권리 종류	기준보다 빠르면?	기준보다 늦으면?
근저당권	생존	말소
전세권	생존	말소
임차권 (대항력 요건 충족시)	생존가능(조건에 따라 낙찰자 책임 있음)	말소
가압류/압류	생존	말소

핵심은: “기준보다 언제 생겼는가” + “임차인일 경우 대항력, 확정일자, 배당요구 여부”

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✅ 임차인도 말소될 수 있나요?

론입니다.
대항력 있는 임차인도 말소기준권리보다 늦게 전입했거나,
확정일자/배당요구 요건을 갖추지 못하면 권리가 사라질 수 있어요.

예를 들어👇

• 말소기준권리: 2022.01.10 근저당권
• 임차인 전입일: 2022.03.01
  → 대항력 없음 (기준보다 늦음)
  → 확정일자 없어도 문제, 배당요구도 안 했으면 보호받지 못함

이럴 땐 임차인의 권리는 경매로 말소되고,
→ 낙찰자는 보증금 책임도 없고,
→ 대법원 경매정보에서 매각물건명세서상 “배당요구: 없음”으로 확인됩니다.
→ 인도명령으로 명도도 가능합니다.

 

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✅ 실전 예시: 선순위 vs 후순위

사례 1 – 살아남는 권리

• 말소기준: 2020.01.01 ○○은행 근저당
• 임차인 전입: 2019.12.10
• 확정일자: 2019.12.15
• 배당요구: O

→ 대항력 + 우선변제권 둘 다 OK → 보증금 일부 또는 전부 배당 가능

→ 낙찰자 책임 없음

 

사례 2 – 소멸되는 권리

 

• 말소기준: 2022.01.10
• 임차인 전입일: 2022.03.01
• 확정일자: 없음
• 배당요구: 없음

 

• → 대항력 없음 + 배당요구 없음 → 권리 소멸
  → 낙찰자 책임 없음
  → 인도명령 가능

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✅ 체크포인트 3가지

• 말소기준권리 찾기 (등기부등본)
  → 인터넷등기소에서 을구 또는 갑구 첫 권리 확인
• 임차인의 전입일 + 확정일자 확인
  → 대항력 여부 판단 핵심
• 배당요구 여부는 대법원 경매정보 매각물건명세서에서 확인
  → 배당요구 안 하면 낙찰자 인수 가능성도 있음

 

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✅ 마무리: 이 기준선 하나로 권리분석 끝

권리분석은 어렵지 않습니다.
✔ 기준선(말소기준권리)을 찾고
✔ 누가 그 이전/이후에 권리를 가졌는지 확인하고
✔ 임차인이라면 대항력, 확정일자, 배당요구까지 따지면

남는 권리, 지워지는 권리, 낙찰자의 책임 여부까지 모두 판별됩니다.

👉 그래서 이 기준선 하나면 권리분석의 80%는 끝입니다.

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