명도실전3-명도합의서 작성 요령 + 사례

"200만 원 줄 테니 다음 주에 나가주세요."

점유자는 흔쾌히 알겠다고 했다.
그런데 이삿날, 연락이 끊겼다.

경매 투자에서 가장 억울한 순간은
‘말로만 약속하고 서류로 남기지 않았을 때’입니다.

그래서 명도합의서는
명도소송보다 먼저 생각해야 하는 가장 실용적인 무기입니다.

이번 글에서는 실제 현장에서 쓰는
'명도합의서 작성법'과 '사례별 문장',
그리고 자주 하는 실수까지 아주 쉽게 정리해 드립니다.

 

 

 

✅ 목차

1. 명도합의서란 무엇인가
2. 작성 시 꼭 들어가야 할 항목
3. 실전 에피소드: 왜 명도합의서가 필요한
4. 실제 작성 예시
5. 자주 하는 실수 3가지
6. 합의서 작성 꿀팁

✅ 1. 명도합의서란 무엇인가

명도합의서란,
점유자와 낙찰자 간의
'퇴거 조건'을 명확히 문서로 남기는 계약서입니다.

이 문서 하나로

• 구두 약속의 분쟁을 방지하고
• 향후 법적 증거로 활용할 수 있으며
• 명도소송 없이 평화로운 협의 퇴거를 유도할 수 있습니다.

✅ 2. 작성 시 꼭 들어가야 할 항목

명도합의서에는 다음 항목들이 반드시 포함되어야 합니다.
아래 표는 실제로 꼭 들어가야 하는 핵심 항목들을 요약한 것입니다.

항목명	내용 설명
1. 부동산 정보	명도 대상의 주소, 종류, 면적 등 기본 정보. 문서의 적용 대상을 명확히 함
2. 당사자 정보	갑(낙찰자)과 을(점유자)의 이름, 연락처, 신분 확인 정보 등
3. 명도 조건	퇴거 예정일, 명도비 금액 및 지급 방식, 열쇠 인도, 잔재물 처리 조건 등 실질 합의 내용
4. 기타 조항	위반 시 책임, 법적 효력 문구, 쌍방 자발적 합의 여부 등
5. 서명 및 작성일	작성일, 낙찰자·점유자의 서명 또는 도장. 쌍방 보관 여부 등 마무리 절차

이 5가지 항목은 실제 법적 효력을 위해 반드시 포함되어야 하며,
실전에서는 구체적인 날짜, 금액, 인도 방식까지 명확히 작성해야 분쟁을 막을 수 있습니다.

 

✅ 3. 실전 에피소드: 왜 명도합의서가 필요한가

👣 실제 사례
A 씨는 빌라를 낙찰받고 점유자와 협의해 “합의금 없이 다음 주까지 나가겠습니다”라는 말을 들었다.
서로 웃으며 악수했고, 명도비도 따로 없으니 다행이라 생각했다.
그런데 퇴거일이 지나자 전화는 꺼져 있었고, 집에는 가족이 여전히 살고 있었다.
점유자는 “그런 말 한 적 없다”며 버텼고, 결국 A 씨는 인도명령 신청 → 강제집행까지 3달이 걸렸다.
A 씨의 한마디.
"종이 한 장만 있었어도, 그 시간과 비용은 안 들었을 겁니다."

이처럼 ‘서류 없이 말로만 한 합의’는 법적 근거가 될 수 없습니다.
그래서 명도합의서는 작지만 강력한 도구입니다.

---

✅ 4. 실전 작성 예시

실제 명도합의서에는 아래와 같은 문장들이 들어갑니다.
상황에 따라 수정해서 사용할 수 있으며, 꼭 명확한 날짜와 조건을 기재해야 분쟁을 예방할 수 있습니다.

📄 기본 구조 예시

점유자(을)는 2024년 6월 30일까지 해당 부동산에서 퇴거하고,
같은 날 열쇠 및 출입 권한을 낙찰자(갑)에게 인도한다.

갑은 위 퇴거 조건 이행이 완료된 것을 확인한 즉시,
을에게 명도합의금 200만 원을 현금으로 지급한다.

본 합의는 상호 간 자발적으로 체결된 것이며,
향후 민형사상 분쟁 발생 시 본 문서를 법적 근거로 삼는다.

 

💬 상황별 예시 문장 추가

 ① 퇴거일을 명확히 지정할 때

을은 2024년 6월 30일 18시까지 전부 퇴거 완료하며,
부동산 내 잔재물을 모두 철거하고 인도하기로 한다.

 ② 명도비 지급 조건이 있을 때

 

명도합의금은 퇴거 완료 및 열쇠 인도 시점에,
을의 요청에 따라 현금으로 즉시 지급한다.

 ③ 열쇠 인도 방식 명시

 

.열쇠 인도는 현장 퇴거 시 직접 전달을 원칙으로 하며,
지연 또는 거부 시 지급 예정이었던 합의금은 무효로 한다.

④ 잔재물 처리 관련 조항

부동산 내 잔재물은 점유자가 전량 처리하며, 퇴거 이후 남겨진 물건에 대해 소유권을 주장하지 않는다.

 ⑤ 위반 시 책임 명시

을이 위 합의사항을 위반할 경우, 민사상 손해배상 및 부당점유에 따른 강제집행 비용 일체를 부담한다.

 

 

➡️이렇게 다양한 예시 문장을 조합해서
자신의 명도 상황에 맞는 문구로 조정하면 됩니다.
가능하면 작성 전 점유자와 내용에 대한 구두 확인을 하고,
현장에서 직접 서명받는 것이 가장 확실한 방법입니다.

---

✅ 5. 자주 하는 실수 3가지

1. 퇴거일만 쓰고, '합의금 지급 시점'을 적지 않음
2. 점유자 본인 확인 없이 대리인이 서명함
3. '열쇠 인도', '잔재물 처리' 등 구체 항목을 누락함

이런 실수는 나중에
"내가 그런 조건으로 동의한 적 없다"는 말로 번복될 가능성을 높입니다.

---

✅ 6. 합의서 작성 꿀팁

• 반드시 양측 실명, 연락처, 서명 또는 도장 포함
• 합의서 2부 작성 후 각각 보관
• 퇴거일 기준으로 지급 조건 명확히 작성
• 점유자가 대리인인 경우 위임장까지 받아둘 것

실전에서는 간단한 내용이라도
문서로 남겨야 추후 법적 대응이 가능합니다.

 

 

명도실전1-명도란 무엇인가? 절차와 권리관계 한눈에 정리

 

명도 실전2-임차인 vs 점유자 구분법

 

명도 실전4-인도명령 및 강제집행 절차 정리