[전세 계약 꿀팁] 묵시적 갱신부터 재계약, 해지 통보, 보증금 반환까지 완벽정리

전세 계약이 끝날 무렵,
"자동으로 갱신된 건가요?"
"재계약은 또 뭐죠?"
"보증금 안 주면 어떻게 하나요?"
이런 고민, 누구나 한 번쯤 해보셨을 텐데요.

오늘은 전세 계약 종료 시 흔히 마주치는 상황들 —
묵시적 갱신, 재계약, 해지 통보, 보증금 반환 문제까지
법적으로 어떻게 처리되는지 완벽하게 정리해 드립니다.

 

 

 

✅ 목차

1. 묵시적 갱신이란?
2. 묵시적 갱신 vs 재계약, 뭐가 다를까?
3.  재계약 시 반드시 확인할 5가지
4. 해지 통보는 언제, 어떻게 해야 할까?
5. 집주인이 보증금을 늦게 주면? 이렇게 대응하세요
6. 마무리 요약

 

✅ 묵시적 갱신이란?

전세 계약이 끝났는데 임대인과 임차인 모두 별다른 의사를 밝히지 않으면,
계약은 자동으로 동일 조건으로 2년 연장됩니다. 이를 **‘묵시적 갱신’**이라고 합니다.

✔️묵시적 갱신 요건 (주택임대차보호법 제6조)

 

 

구분	요건
계약 만료일 도래	기존 계약의 종료일 도래
양측의 침묵	임대인과 임차인 모두 계약 종료 2개월 전까지 아무런 의사표시 없음

 

📌 주의: 묵시적 갱신은 보증금, 계약 기간 등 기존 조건 그대로 연장됩니다.

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✅ 묵시적 갱신 vs 재계약, 뭐가 다를까?

묵시적 갱신과 혼동하기 쉬운 것이 바로 **‘재계약’**입니다.

구분	묵시적 갱신	재계약( 명시적 갱신)
계약 방식	침묵 → 자동 연장	협의 → 새 계약서 작성
계약 조건	기존 조건 그대로	보증금, 기간, 특약 등 변경 가능
계약서 작성	❌ 없음	✅ 반드시 새로 작성
전월세신고	❌ 불필요	✅ 30일 이내 의무 신고 (보증금 6천↑ 또는 월세 30만↑)
확정일자	기존 그대로 유지	새로 받아야 우선변제권 인정

 

🔎 정리:
묵시적 갱신은 ‘조용히 지나가면 성립’하는 계약이고,
재계약은 ‘조건을 바꿔 새롭게 쓰는’ 계약입니다.

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 ✅ 재계약 시 반드시 확인할 5가지

재계약은 단순한 연장이 아닙니다.
법적 효과는 ‘새 계약’이므로 아래 사항을 반드시 확인해야 합니다.

1. 보증금·임대료 조정
   → 전세 시세에 따라 올릴지, 동결할지 협의 필요
2. 계약 기간 설정
   → 보통 2년, 다만, 임차인은 계약갱신요구권 (주택임대차보호법 제6조의 3)을 통해 최소 2년 연장을 요구할 수 있습니다.
3. 특약 조항 확인
   → 수리 범위, 반려동물, 중도 해지 조항 등 변경 가능
4. 전월세신고 의무
   → 보증금 6천만 원 초과 or 월세 30만 원 초과 시 30일 이내 신고(미신고 시 과태료 발생)
5. 확정일자 재등록
   → 새 계약서는 반드시 확정일자 다시 받아야 보증금 보호 가능.
6. 기존 계약서의 확정일자는 새로운 계약 조건에 적용되지 않습니다.

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 ✅ 해지 통보는 언제, 어떻게 해야 할까?

묵시적 갱신 후 임차인은 언제든지 해지 통보할 수 있습니다.
이 경우 계약은 통보일로부터 3개월이 지나야 종료됩니다.

1. 예시

• 묵시적 갱신일: 2025.8.10
• 해지 통보일: 2026.1.5
• 계약 종료일(효력 발생): 2026.4.5

2. 통보 방식

방식	가능 여부	비고
문자, 카톡	⭕ 가능	날짜·내용 명확해야 증거 인정
내용증명 우편	⭕ 추천	법적 분쟁 시 가장 강력
구두 통보	❌ 비권장	입증 어렵고 분쟁 위험 ↑

 

✅ 해지 통보 후 3개월 동안 임대료는?

계약 해지 통보를 했더라도, 그 3개월 동안은 계약이 유효한 상태입니다.
따라서 전세라면 계속 거주할 수 있고,
월세라면 임대료를 정상적으로 납부해야 합니다.

이 기간 동안 임대인은 새로운 임차인을 구할 의무가 있습니다.

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✅ 집주인이 보증금을 늦게 주면? 이렇게 대응하세요

퇴거일이 도래했는데도 보증금을 제때 돌려받지 못했다면, 아래 순서대로 대응하세요.

1. 내용증명 발송
   • 지급 기한 명시: "2025년 9월 10일까지 반환 요청드립니다."
   • 향후 법적 절차 진행 시 강력한 증거가 됩니다.
2. 지급명령 신청
   • 관할 지방법원에 신청 가능. 법원의 강제력을 통해 보증금을 받아내는 절차입니다
   • 수수료 저렴, 빠르게 법적 강제력 확보 가능
3. 보증보험 가입 여부 확인

• 보증에 가입되어 있다면, 보증기관이 먼저 보증금을 지급한 후 임대인에게 구상권(대신 갚아준 돈을 돌려받을 권리)을 행사합니다. 임차인의 가장 안전한 보증금 회수 방법입니다.
• 임차권등기명령 신청 (최후의 수단): 만약 이사를 가야 하는데 보증금을 받지 못했다면, 이사 후에도 보증금을 보호받기 위해 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이는 등기부등본에 임차권이 설정되어 있음을 공시하여 대항력과 우선변제권을 유지하게 해 줍니다.

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✅ 마무리 요약

항목	요점정리
묵시적 갱신 성립 조건	계약 만료 2개월 전까지 양측 모두 별도 의사 없음
재계약 필요 여부	보증금·조건 변경 시에는 반드시 재계약 필요
해지 통보 후 계약 종료일	통보일 + 3개월 후
해지 전 임대료 부담	✅ 3개월간 계속 납부
보증금 지연 시 대응	내용증명 → 지급명령 → 보증보험 확인 순

 

 

📢 핵심 한 줄 요약

“전세 계약은 조용히 넘어가면 묵시적 갱신, 조건을 새로 바꾸면 재계약이다.
보증금, 계약 기간, 확정일자까지 꼼꼼히 체크해 똑똑한 전세 갱신을 하세요.”

 

 

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