📢 등기 없는 불법 원룸, 보증금 돌려받을 수 있을까? – 현실적인 3가지 해결법!

“지하 공간을 리모델링한 원룸에 살다가 보증금을 돌려받지 못했습니다.
등기부 등본을 보니… 내가 살던 집은 서류상 ‘존재하지 않는 공간’이더군요.”

믿기 힘드시겠지만, 이런 일이 생각보다 자주 발생하고 있습니다.
과연 이런 상황에서 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을까요?
오늘은 이런 문제를 만났을 때 어떻게 대응해야 하는지, 가장 현실적인 방법을 소개해 드리겠습니다.

 

 

 

 

 ✅ 목차 리스트

• 혹시 이런 상황, 낯설지 않으신가요?
• 불법 원룸, 경매로 해결할 수 있을까요?
• 전입신고만으로 내 보증금을 지킬 수 있을까요?
• 보증금 돌려받는 현실적인 3단계 방법
• 꼭 기억하세요! 이런 상황, 다음엔 피해야 합니다!
• 마무리 – 전문가 상담은 보험입니다!

 

 ✅1. 등기 없는 불법 원룸, 경매로 해결할 수 있을까요?

👉 결론부터 말씀드리면, 경매는 가능하지만 문제가 된 공간만 따로는 어렵습니다.

• 경매는 반드시 법적으로 등기된 부동산을 대상으로만 진행됩니다.
• 등기부에 등록되지 않은 지하실, 옥상 창고, 기타 개조된 공간 등은 별도로 경매에 부칠 수 없어요.
• 하지만 실망하실 필요는 없습니다.→ 집주인 소유의 다른 재산(부동산·예금·급여 등)에 대해 강제집행은 가능합니다!

---

🎯 실제 사례 – “지하 창고 원룸에 살다가…”

서울 A 건물의 지하 창고를 원룸으로 개조해 임대하던 집주인.
임차인은 전입신고까지 했지만, 보증금도 못 돌려받고 그냥 나와야 했습니다.
결국 소송을 통해 보증금 반환 판결을 받고,
집주인이 소유하던 다른 오피스텔을 경매에 넘겨 보증금을 돌려받을 수 있었습니다.

---

✅ 2. 전입신고만으로 내 보증금을 지킬 수 있을까요?

구분	등기부 등록	전입신고	대항력, 우선변제권
일반 주택	O	O	인정
불법 원룸	X	O	인정 어려움

• 전입신고만으로 보증금이 보호된다고 믿으셨나요?
• 아쉽게도, 법적으로 등기된 주거공간이 아니면
  대항력과 우선변제권이 인정되기 어렵습니다.
• 즉, 전입신고만으로는 법적인 보호를 충분히 받기 어렵다는 뜻입니다.

▪️대법원 인터넷 등기소 – 부동산 등기 확인

대법원 인터넷 등기소

 

 

✅ 3. 보증금 돌려받는 현실적인 3단계 방법

🚩 Step 1. 소송으로 집행권원부터 확보하세요!

• 보증금 반환 청구 소송을 통해 판결문(집행권원)을 받습니다.
• 이게 있어야 상대방 재산에 강제집행을 진행할 수 있어요.

📌 Tip:

• 계약서, 전입신고 내역, 임대료 송금 기록 등은 꼭 준비해 주세요!

---

🚩 Step 2. 집주인 재산 찾기 → 강제집행 신청!

• 부동산: 집주인 명의의 건물, 오피스텔 등 → 경매 신청
• 예금: 은행 계좌를 찾아 압류
• 급여: 직장인이라면 급여 압류 신청

💡 “상대방 재산을 찾는 것이 곧 보증금을 찾는 지름길입니다!”

---

🚩 Step 3. 불법 용도변경 신고로 협상력 높이기 (선택)

▪️서울시 건축법 위반 신고센터

메인 | 응답소

 

• 건축법 위반 사실을 관할청에 신고해 시정명령, 과태료 부과 유도
• 집주인 입장에선 불법 문제 해결을 피하고 싶으니,
  이 점을 협상 카드로 활용하실 수 있습니다.

---

✅ 4. 꼭 기억하세요! 이런 상황, 다음엔 피해야 합니다!

위험요소	설명
대항력 없음	전입신고만으론 보증금 보호 불가
우선변제권 없음	확정일자도 실효성 없음
매수인 리스크	경매 매수자도 불법 구조물 인수 위험
원상복구 명령	강제 철거·과태료 부과 가능

📌 계약 전에 반드시 등기부등본으로 호실 확인!
“등기에 없는 집? 다음엔 절대 계약하지 마세요!”

---

✅5. 마무리 – 전문가 상담은 비용이 아니라, 내 돈을 지키는 보험입니다!

▪️대한법률구조공단 무료 법률상담

대한법률구조공단

 

 

불법 용도변경 문제는 감정만으로 해결되지 않습니다.
빠르게 법적 권리를 확보하고, 적극적으로 대응하는 것만이 보증금을 돌려받는 길입니다.

 

 

🧨 대항력 있어도 소용없다? 선순위 근저당 때문에 전세금 날린 실제 사례 2

 

대항력 있어도 강제집행될 수 있다? 경매 낙찰 후 세입자의 명도 리스크 완전 정리