경매개시결정 이후 임차인이 반드시 해야 할 행동 5가지

"나 아직 집에 살고 있는데, 경매가 시작됐다고요?"

갑자기 등기부에 '경매개시결정' 등기가 찍히고, 우편으로 경매 안내장이 날아왔습니다.
당황스럽고 불안하시죠?

하지만 걱정 마세요.
임차인이 해야 할 몇 가지 핵심 행동만 알고 정확히 대응하면
내 전세금, 충분히 지킬 수 있습니다.

오늘은 경매개시결정 이후,
임차인이 무조건 해야 하는 5가지 행동을
쉽고 재미있게 정리해 드리겠습니다.
(※ 이걸 놓치면 진짜 손해입니다.)

 

📚 글 목차

✔️  경매개시결정이 났다? 임차인이 지금 바로 알아야 할 것

✔️  경매개시결정 이후, 임차인이 반드시 해야 할 5가지 행동

1. 경매통보를 받았다면? → 매각기일부터 체크하자
2. 배당요구 타이밍을 절대 놓치지 마라
3. 아직 집을 비우지 마세요! (점유 유지가 생명)
4. 전입신고와 확정일자, 지금 바로 다시 확인하기
5. 나는 소액보증금 최우선 변제 대상일까? 확인 필수

✔️  배당요구를 놓치면 정말 돈을 못 받을까?

✔️  경매개시결정 이후, 임차인이 생존하려면 이 흐름을 기억하자

 

 

✅ 경매개시결정이 뭐길래 임차인이 긴장해야 할까?

 

 

• 경매개시결정 = 법원이 "이 집 경매 시작합니다!"라고 공식 선언한 것입니다.
• 이제부터는 무조건 빠른 대응이 생명
• "괜찮겠지" 하고 가만히 있으면 → 내 전세금 날아갈 수도 있습니다.

---

✅ 경매개시결정 이후 임차인이 반드시 해야 할 행동 5가지

1. 경매통보를 받았다면? → 매각기일부터 체크하자

경매개시결정 송달문을 받으면
가장 먼저 매각기일 예정일 공고 여부를 확인해야 합니다.

📌 경매 절차는 송달만으로 끝나지 않습니다.
➔ 매각기일이 공고되어야 비로소 배당요구 기한이 시작됩니다.

매각기일 공고 확인 방법:

• 대법원 경매정보사이트 조회
• 부동산 등기부등본 열람
• 관할 법원 공고 게시판

💬 정리:
송달문을 받으면 매각기일 공고를 반드시 확인하고,
배당요구 준비를 시작해야 합니다.

 

2. 배당요구 타이밍을 절대 놓치지 마라

배당요구는 매각기일 공고일부터 2주 이내에 해야 합니다.
기한을 넘기면 전세보증금이 있어도 배당받을 권리를 잃을 수 있습니다.

 

✔️ 배당요구서 작성 필수사항:

항목	내용
사건번호	경매 사건번호 입력
본인 정보	이름, 주소, 연락처
권리내용	임대차보증금, 확정일자, 전입일자

배당요구 방법:

• 법원 직접 방문 제출
• 또는 대법원 전자소송 시스템 이용

💬 정리:
기한 내 정확한 배당요구 제출이 전세금 보호의 출발점입니다.

 

3. 아직 집을 비우지 마세요! (점유 유지가 생명)

경매 절차 중에도
임차인이 집을 실제로 점유하고 있어야 대항력이 유지됩니다.

✔️ 중간에 이사하면 대항력이 사라지고,
✔️ 소액보증금 최우선변제 대상에서도 제외될 수 있습니다.

💬 정리:
경매가 끝날 때까지는
실제 거주(점유) 상태를 반드시 유지해야 합니다.

 

4. 전입신고와 확정일자, 지금 바로 다시 확인하기

임대차계약 초기에는 전입신고와 확정일자를 잘 챙겼더라도,
시간이 지나면서 변동이 생겼을 수 있습니다.

 

✔️  주민센터에 방문해:

• 전입신고 기록 정상 여부
• 확정일자 부여 여부

를 반드시 다시 점검해야 합니다.

💬 정리:
전입신고 + 확정일자는 경매 배당순위에서
임차인의 권리를 지켜주는 가장 강력한 무기입니다.

 

5. 나는 소액보증금 최우선 변제 대상일까? 확인 필수

내 전세보증금이 소액보증금 기준에 해당하면,
낙찰자에게 우선변제 요구를 할 수 있습니다.

 

✔️  2025년 현재 소액보증금 기준:

지역	보증금 상환	최우선변제금
서울	1억  6500만 원 이하	최대 5,500만 원
수도권 과밀억제권	1억 4500만 원 이하	최대 4800만 원

💬 정리:
소액보증금 대상이라면,
별도로 우선변제 신청을 준비해야 합니다.

---

✅ 현실 꿀팁: 배당요구 놓치면 진짜 어떻게 되는가?

아쉽지만,
배당요구 기한을 놓치면 일반 채권자 순위로 밀려납니다.

• 보증금이 아무리 많아도
• 남는 돈이 없으면 아무것도 돌려받지 못할 수 있습니다.

💬 정리:
경매는 "권리가 있는 사람"보다
"권리를 기한 내 행사한 사람"이 이기는 게임입니다.

 

✅ 경매개시결정 이후, 임차인이 생존하려면 이 흐름을 기억하자

경매개시결정 이후 임차인이 해야 할 일은 복잡하지 않습니다.
하지만 정확한 타이밍과 흐름을 놓치면 치명적입니다.

✔️  송달문 수령 → 매각기일 확인 → 배당요구 제출
✔️  점유 유지 → 전입신고·확정일자 점검
✔️  소액보증금 여부 확인

이 흐름만 정확히 기억하고, 차근차근 대응하면
전세금을 지킬 수 있습니다.

 

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