경매에서 입찰할 때 가장 많이 하는 고민이 있어요.
'얼마까지 써야 이득일까?'
너무 낮게 쓰면 낙찰을 못 받고,
너무 높게 쓰면 수익이 거의 남지 않죠.
이번 글에서는
'경쟁률'과 '시세'를 기준으로
적정 낙찰가를 정하는 방법을 알려드릴게요.
📌 목차
- 경쟁률을 기준으로 낙찰가 정하기
- 시세를 기준으로 낙찰가 정하기
- 낙찰가 자동 계산기 다운로드
- 두 방법 비교해 보기
- 꼭 기억할 점
✅ 1. 경쟁률을 기준으로 낙찰가 정하기
이 방법은
'이 물건을 얼마나 많은 사람이 노리고 있는지'를 먼저 살펴보는 방식이에요.
예를 들어볼게요
- 감정가: 1억 원
- 평균 낙찰가율: 92%
- 평균 입찰자 수: 6~7명
- 최근 낙찰가율: 95~100% 이상
9,300만 원(93%)을 써도 낙찰이 안 될 수도 있어요.
입찰자가 많다면 95% 이상 써야 낙찰되는 경우도 있죠.
▶ 아래 사이트에서 낙찰 데이터 확인 가능해요
- 지지옥션: https://www.ggi.co.kr
- 온비드: https://www.onbid.co.kr
✅ 2. 시세를 기준으로 낙찰가 정하기
이번엔 '얼마에 팔 수 있을까?'를 기준으로 생각해 보는 방식이에요.
현재 시세와 리모델링 후 예상 시세를 기반으로
낙찰가를 역으로 계산하는 거예요.
예시
- 현재 시세: 1억 5천만 원
- 리모델링 비용: 1천만 원
- 기대 매각가: 1억 6천만 원
- 목표 수익률: 30%
- 내 돈(실투자금): 6천만 원
→ 이 상황에서 낙찰가는 약 1억 400만 원 이하여야
30% 수익률을 기대할 수 있어요.
✅ 3. 낙찰가 자동 계산기 다운로드
'목표 수익률에 맞춰 낙찰가는 얼마까지 써야 할까?'
자동으로 계산해 주는 엑셀 계산기를 준비했어요.
- 예상 매각가, 비용, 수익률만 입력하면
최대 낙찰가가 자동으로 계산돼요 - 실제 경매 입찰 전에 꼭 활용해 보세요
- 저장해 두면 평생 써먹을 수 있어요
✅ 4. 두 방법 비교해 보기
| 구분 | 경쟁률 기준 | 시 기준 |
| 기준 | 낙찰 데이터 | 예상 매각가 |
| 장점 | 낙찰 확률 분석 | 수익률 계산에 유리 |
| 활용 시점 | 입찰 직전 | 투자 판단 단계 |
| 추천 방식 | 두 방법을 함께 참고하면 정확도 높음 |
✅ 5. 꼭 기억할 점
- 낙찰가가 높아지면 낙찰 확률은 올라가지만
수익률은 내려갑니다 - '얼마 벌 수 있을까?'보다
'얼마까지 써야 남을까?'를 먼저 계산하세요 - 경쟁률과 시세, 두 가지를 모두 참고해
내 수익률에 맞는 낙찰가를 정하는 것이 핵심입니다
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