경매로 2주택 보유 후, 추가 주택 낙찰 시 세금 문제 총정리

경매로 집 여러 채를 낙찰받는 경우에, 걱정되는 건 바로 "세금" 문제입니다.
3 주택자가 되면 취득세, 종합부동산세, 재산세가 폭탄처럼 몰려온다는 얘기, 들어보셨나요?

오늘은 경매를 통해 여러 주택을 보유했을 때,
어떻게 하면 세금 부담을 줄일 수 있는지
매매사업자 등록을 활용해서 취득세·종부세를 관리하는 방법은 무엇인지
아주 쉽게 정리해 드리겠습니다.

 

 

 

✅ 목차

 

✅ 나의 현재 상황

✅ 1. 취득세는 얼마나 나올까?

• 매매사업자 등록 시 취득세율
• 매매사업자 미등록 시 중과세율

✅ 2. 종합부동산세(종부세)는 어떻게 될까?

• 매매사업자 등록 시 종부세 제외 가능
• 실질 매매활동 필요성

✅ 3. 재산세는 별도로 나온다

• 주택별 재산세 과세
• 소형주택 재산세 부담

✅ 최종 요약

✅ 주의사항 체크

✅ 마무리

 

 

✅ 사례--나의 현재 상황

• A주택: 규제지역 소재, 내 실거주 주택 (원래 보유)
• B주택: 비규제지역 소재, 경매로 취득한 투자용 주택
• 추가 예정 3 주택: 비규제지역 소재, 추가 경매 예정 투자용 소형 다세대주택 (1억 5천만 원대)

➡️ 정리하면,
내 집(A주택)은 실거주용이고,
B주택과 추가 3 주택은 모두 투자용입니다.

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✅ 1. 취득세는 얼마나 나올까?

 

 

✔️ 규제지역 실거주 주택은?

• 기존 A주택은 규제지역 실거주 주택입니다.
• 이번 추가 취득과는 직접적인 취득세 중과와 연결되지 않습니다.

✔️ 비규제지역 투자용 주택은?

• B주택과 3 주택은 비규제지역 투자용 주택입니다.
• 일반적으로는 2 주택, 3 주택자가 추가 취득하면 비규제지역에서도 8% 중과세율이 적용될 수 있습니다.

✔️ 매매사업자 등록 시 세율 변화

• 매매사업자 등록을 하면, 주택 수와 관계없이
  취득세 4.6% 일반세율이 적용됩니다.
• 투자용 주택을 취득할 때는 반드시 매매사업자 등록을 해야 합니다.

💬 결론
👉 투자용 주택 취득 시 매매사업자 등록은 필수입니다.
👉 등록하면 중과세 걱정 없이 **4.6%**로 취득 가능합니다.

 

국세청 사업자등록 신청하기

 

 

✅ 2. 종합부동산세(종부세)는 어떻게 될까?

 

 

✔️ 실거주 주택(A주택)은 종부세 과세 대상

• A주택은 규제지역에 위치한 실거주 주택입니다.
• 1세대 1 주택자라면 일정 요건(공시가격 12억 원 이하)에 따라 공제를 받을 수 있습니다.
• 하지만 기본적으로 종부세 과세 대상이 될 수 있습니다.

✔️ 투자용 주택(B주택, 3 주택)은?

• 매매사업자 등록 후,
  **실제 매매활동(광고, 매물 등록, 매도 시도)**을 하면
  투자용 주택은 종부세 과세 대상에서 제외됩니다.
• 단순 등록만 하고 활동이 없으면 제외가 인정되지 않습니다.

💬 결론
👉 실거주 주택(A주택)은 종부세 과세 가능성 있음.
👉 투자용 주택은 매매활동을 해야 종부세 부담을 줄일 수 있습니다.

주택	종부세 대상 여부	이유
A주택 (실거주, 규제지역)	✅ 과세 대상	실거주 1주택이라도, 공시가격이 12억 초과 시 종부세 부과
B주택 (비규제, 투자용)	❌ 제외 가능	매매사업자 등록 + 매매활동하면 종부세 과세 대상 제외 가능
3주택 (비규제, 투자용)	❌ 제외 가능	매매사업자 등록 + 매매활동하면 종부세 과세 대상 제외 가능

📌 다주택자(2주택 이상)는
**"공시가격 합산 6억 원 초과"**면 원칙적으로 종부세 과세 대상입니다.
(※ 1세대 1주택자는 12억 기준)

B주택, 3주택이 아무리 시가가 낮아도 (예: 시가 1.5억짜리라도),
공시가격 합산이 6억을 넘으면 다주택자 종부세 대상이 됩니다.

 

다만,
➡️ 이 투자용 주택 2채를 "매매사업자 등록 + 매매활동"을 하면
➡️ 주택이 아니라 사업용 재고자산으로 보기 때문에
➡️ 주택 수에서 아예 제외되고,
➡️ 종부세 과세대상에서도 빠지는 겁니다.

즉, 투자용은 '매매사업자 등록'을 반드시 해야 종부세를 피해갈 수 있습니다.

 

✅ 3. 재산세는 별도로 나온다

✔️ 주택별 과세 방식

• 재산세는 매매사업자 등록 여부와 무관하게
  모든 주택에 별도로 과세됩니다.

✔️ 소형 투자주택 재산세 부담은?

• B주택과 추가 3 주택은 소형 다세대주택(1억~1억 5천만 원대)입니다.
• 상대적으로 재산세 부담은 크지 않습니다.

💬 결론
👉 재산세는 주택별로 따로 과세되며,
👉 소형주택은 부담이 크지 않습니다.

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✅ 3줄 요약

• 실거주 주택(A주택)은 규제지역 종부세 과세 가능성 있음
• 투자용 주택은 매매사업자 등록 + 매매활동 해야 종부세 제외 가능
• 재산세는 별도 부과되지만, 소액 부담 예상

👉 경매 투자 시 매매사업자 등록과 실질 매매활동이 세금 관리의 핵심입니다.

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✅ 최종 요약

질문	답변
3주택자가 되면 취득세는?	매매사업자 등록하면 4.6%, 미등록 시 8% 중과세
종부세는?	실거주 주택만 과세, 매매용 주택은 제외 (단, 매매활동 필요)
재산세는?	주택별로 소액 부과 (개별 과세)

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✅ 주의사항 체크

• 매매사업자 등록만으로 종부세 제외 인정되지 않습니다.
• 실제 매매활동 증빙(광고, 매물 등록 등)이 반드시 필요합니다.
• 1년 미만 보유 후 매각하면 양도소득세 70% 적용되니 주의해야 합니다.
• 매매사업자는 분기별로 부가가치세 신고 의무가 있습니다.

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✅ 마무리

"경매로 집을 여러 채 보유해도,
매매사업자 등록과 실질 매매활동을 통해
취득세와 종합부동산세 부담을 현명하게 관리할 수 있습니다."

경매 투자 계획이 있다면,
매매사업자 등록 시기와 단기 매도 전략을 꼭 함께 준비하세요.

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