경매로 낙찰받은 물건을 수익으로 바꾸려면
단순 매도보다 '리모델링'이 중요한 전략이 될 수 있어요.
하지만 무턱대고 돈을 들이면 안 됩니다.
'얼마를 써야, 얼마만큼 오를 수 있는지'를 먼저 계산해야 합니다.
이번 글에서는
실제 리모델링 사례와 시뮬레이션을 통해
가치 상승 가능성을 숫자로 풀어보겠습니다.
📌 목차
- 리모델링으로 얼마나 오를 수 있을까
- 리모델링 종류별 상승효과 비교
- 실전 시뮬레이션 예시
- 과투자 주의! 손익분기점 계산
- 리모델링 비용 줄이는 팁
✅ 1. 리모델링으로 얼마나 오를 수 있을까
리모델링은 보통
1천만 원에서 3천만 원 사이로 많이 이뤄져요.
평균적으로 인테리어를 잘하면
시세가 1,500만 원~4,000만 원까지 올라가는 경우도 많습니다.
하지만 지역, 구축 연식, 평형대에 따라 다릅니다.
반드시 '유사 매물의 전·후 가격'을 조사해야 해요.
✅ 2. 리모델링 종류별 상승효과 비교
| 리모델링 범위 | 예시 | 예상 상승 폭 |
| 부분 수리 | 도배, 장판, 조명 교체 | 500만~1,000만 원 |
| 기본 인테리어 | 도배+욕실+싱크대 | 1,000만~2,000만 원 |
| 전체 리모델링 | 풀 리모델링(화장실·주방·구조 일부 변경 포함) | 2,000만~5,000만 원 |
▶ 주의: 5천만 원 이상 들어가는 리모델링은
매각가에 그대로 반영되기 어렵습니다.
✅ 3. 실전 시뮬레이션 예시
예시 조건
- 낙찰가: 1억 원
- 취득세 등 부대비용: 1,000만 원
- 리모델링 비용: 1,500만 원
- 매각 예상가 (리모델링 후): 1억 6,000만 원
- 실투자금(대출 제외): 6,500만 원
계산
- 총비용 = 1억 + 1,000만 + 1,500만 = 1억 2,500만 원
- 매각 차익 = 1억 6,000만 - 1억 2,500만 = 3,500만 원
- 수익률 = 3,500만 / 6,500만 × 100 = 약 53.8%
→ '리모델링을 통해 수익률을 20~30% 이상 끌어올리는 것'이 가능합니다.
✅ 4. 과투자 주의! 손익분기점 계산
리모델링을 너무 과하게 하면
투입한 비용만큼 매각가가 오르지 않을 수 있어요.
아래처럼 생각해 보세요.
- 내가 1,500만 원을 들여서
- 매각가가 1,000만 원만 오른다면?
→ 수익률은 오히려 떨어집니다.
📌 기준점:
'들인 비용보다 매각가 상승폭이 크다'면 진행,
아니라면 축소하거나 부분만 진행하세요.
✅ 5. 리모델링 비용 줄이는 팁
- 전체가 아닌 '보이는 곳 중심'으로만 바꾸기
- 욕실·주방은 부분 교체만 해도 효과 큼
- 자재 고급화보다 '깔끔함'과 '밝은 톤' 위주
- 인테리어 업체 여러 곳 비교 견적 받기
- 준공검사/도면 확인해 구조변경 가능 여부 체크
✅6. 리모델링 수익 계산기 다운로드
리모델링 비용을 넣으면
'수익'과 '수익률'이 자동 계산되는 엑셀 시트를 준비했어요.
📥 리모델링_수익_시뮬레이션_계산기. xlsx 다운로드
- 낙찰가, 리모델링비, 실투자금, 매각가만 입력하면
자동으로 수익과 수익률을 계산해 줍니다 - 입찰 전에 꼭 한 번 계산해 보세요
- 저장해 두면 경매 물건 판단이 훨씬 쉬워집니다
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