📢 대항력 있어도 소용없다? 경매에서 임차인 보증금 지키는 현실적 방법!

 

“전입신고도 했고, 확정일자도 받았으니 보증금은 안전하겠지?”
이렇게 믿으셨나요? 하지만 경매에 들어가는 순간, 상황은 완전히 달라집니다.

대항력이 있어도 보증금은 잃고, 결국 이사비 몇 백만 원 받고 나가야 하는 현실.
법과 현실 사이의 간극, 지금부터 차근차근 알려드리겠습니다.

 

 

 

📚 [목차] 

1. “대항력이 있으니까 안전하다?” 정말 그럴까요?
2. 왜 대항력이 있어도 피해를 입을까요?
3. 임차인은 어떻게 보증금을 지킬 수 있을까요? (👉 보증보험 비교표 삽입)
4. 보증보험 가입 절차와 절약 팁
5. 현실적 협상 전략 – 이사비라도 받아라!
6. 결론 – 법보다 빠른 현실적 대비가 답입니다!

 

✅ “대항력이 있으니까 안전하다?” 정말 그럴까요?

 

 

 

“전입신고도 했고, 확정일자도 받았으니, 보증금은 안전하겠지?”
하지만, 경매에 들어가면 대항력만으로는 보증금을 온전히 지킬 수 없습니다.

---

📌 왜 이런 일이 벌어질까요?

• 대항력은 ‘거주할 권리’를 보장할 뿐, ‘보증금을 돌려받을 권리’까지 보장하지는 않습니다.
• 집이 경매로 넘어가면, 임차인은 **‘우선변제권’(전입신고 + 확정일자 + 배당요구)**을 갖고 있어야
  경매 대금에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있습니다.
• 하지만 경매 대금이 부족하거나, 선순위 권리가 많으면 보증금을 모두 회수하지 못할 수 있습니다.

결국 임차인은 버티다가도, 보증금을 받지 못한 채 퇴거하는 경우가 많습니다.

---

💡 결론:

• 대항력만으로는 보증금 보호가 완벽하지 않습니다.
• 보증금을 지키려면 반드시 **우선변제권 확보(전입신고 + 확정일자 + 배당요구)**와
  보증보험 가입 등의 추가적인 대비가 필요합니다.

 

✅ 왜 대항력이 있어도 피해를 입을까요?

피해상황	설명
🏚 보증금 회수실패	선순위 근저당·임차인이 많으면 배당조차 못 받고 보증금 손실
📉 낙찰가 하락	경매 낙찰가가 낮으면 보증금 전액 배당 불가
🚪 퇴거 압박	배당요구 시 대항력 포기, 배당요구 안 하면 보증금은 임대인에게 청구해야 함
📆 시간적·심리적 압박	명도소송, 강제집행 부담으로 결국 자발적 퇴거 유도

 

✅ 실제 사례 – 보증금 5천만 원 중 2천만 원만 돌려받은 김 씨

김 씨는 전입신고와 확정일자까지 철저히 챙겼지만,
임대인의 재정 악화로 경매에 들어가면서 보증금을 지키지 못했습니다.

• 배당요구를 했지만 5천만 원 중 2천만 원만 배당.
• 나머지 3천만 원은 임대인에게 받아야 했지만, 이미 행방불명.
• 결국, 낙찰자와 이사비 200만 원 받고 퇴거.

법적 권리를 다 갖췄지만, 돌아온 건 이사비 200만 원뿐이었습니다.

---

✅ 임차인은 어떻게 보증금을 지킬 수 있을까요?

보증금을 안전하게 지키려면, 법적 대비 + 현실적 협상력이 모두 필요합니다.

✔️ 계약 전 철저한 사전 점검

• 등기부등본, 근저당·가압류 여부 확인
• 전입신고, 확정일자 필수
• 전세가율 80% 이상 시 리스크 높음

✔️ 보증보험 가입 (가장 확실한 방법)

• 보증보험에 가입하면, 경매나 임대인 파산 시에도 보험금으로 보증금 회수 가능

✔️ 경매 개시 시 빠른 배당요구

• 법원 배당요구 종기일 놓치면 보증금 보호 기회 상실

✔️ 현실적인 협상도 준비

• 보증금 회수가 어렵다면, 낙찰자와 이사비, 명도비 협상으로 현실적 보상 확보

📌📌전세보증금 반환보증보험 비교 – HUG vs SGI 서울보증

구분	HUG (주택도시보증공사)	SGI 서울보증
보증 대상 주택	아파트, 연립, 다세대, 오피스텔 등	HUG 대상 포함 + 고위험 주택 일부 가능
보증 대상 임차인	무주택 세대주, 확정일자 필수	무주택 요건 없음, 조건 완화
보증 한도	수도권 최대 5억 원	한도 제한 없음
보험료 (1억 기준/연)	약 15만~20만 원	약 20만~30만 원
가입 가능 시기	계약 후 전입신고·확정일자 필요	계약 직후 바로 가능
가입 거절 사유	근저당 과다, 전세가율 90% 초과 등	위험 주택도 보증 (보험료 인상)

 

▪️HUG (주택도시보증공사)

주택도시보증공사 HUG

 

▪️SGI 서울보증

서울보증보험 SGI

 

 이들 사이트에서는 보증보험의 조건, 절차, 보증료 계산기 등을 제공하고 있어, 자신의 상황에 맞는 보증보험을 선택하는 데 도움이 됩니다.

 

 

✅ 보증보험 가입 절차와 절약 팁

1. 임대차 계약 체결
2. 전입신고 및 확정일자 받기
3. HUG 또는 SGI 통해 보증보험 가입
4. 보증료 납부 후 보증서 발급

💡 Tip: 전세가율이 낮을수록 보증료 저렴, 장기 계약은 일시 납부 시 할인!

---

✅ 현실적 협상 전략 – 이사비라도 받아라!

• 감정적 대응 금지: “지금 해결하는 게 서로에게 이익입니다.”
• 금액은 구체적으로: “요즘 이사비 300만 원은 기본이에요.”
• 시간을 내 편으로: “급히 나갈 계획은 없습니다.”

---

✅ 결론 – 법보다 빠른 현실적 대비가 답입니다!

• 대항력은 거주권만 지켜줄 뿐, 보증금은 보호하지 않습니다.
• 보증금을 지키고 싶다면,
  • 계약 전 꼼꼼한 확인
  • 전세보증금 반환보증보험 가입
  • 경매 상황 시 빠른 배당요구
  • 현실적인 이사비 협상
• 이 네 가지를 반드시 실천하세요!

 

📢 등기 없는 불법 원룸, 보증금 돌려받을 수 있을까? – 현실적인 3가지 해결법!

 

🧨 대항력 있어도 소용없다? 선순위 근저당 때문에 전세금 날린 실제 사례 2