경매유치권4-유치권 부존재 소송 흐름도 + 실제 판결 사례 분석

"점유자는 있는데 유치권이 진짜인지 가짜인지 모르겠어요."
"인도명령을 신청했더니 유치권 주장 때문에 기각됐어요…"

유치권은 주장만으로도 낙찰자의 등기 이후 사용·임대·철거 등 모든 행위가 정지되는 치명적인 리스크입니다.
그렇다면 해결책은 하나. 바로 **“유치권 부존재 확인소송”**입니다.

이 글에서는

• 유치권 소송 흐름을 단계별로 시각화하고
• 실제 판결 사례를 통해 어떤 경우에 낙찰자가 승소했는지
• 어떤 증거가 관건이었는지
  까지, 실전 위주로 완벽히 정리합니다.

 

 

목차

1. 유치권 부존재 확인소송이란?

2. 2025년 최신 소송 흐름도

3. 실제 판결 사례 3선 분석

4. 소송 시 입증 전략과 실무 팁

5. 마무리 요약 

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✅ 1. 유치권 부존재 확인소송이란?

 

유치권 부존재 확인소송이란, 낙찰자가 점유자에게
“당신의 유치권은 법적으로 성립되지 않는다”는 사실을 법원에서 확정받는 민사소송입니다.

※ 임의경매의 경우 유치권이 주장되면 인도명령이 기각될 수 있어,
부존재 소송 없이는 명도가 사실상 불가능한 상황도 많습니다.

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✅ 2. 2025년 최신 기준 소송 흐름도

[1단계] 낙찰 및 소유권 이전  
   ↓  
[2단계] 점유자 유치권 주장 → 인도명령 기각 가능성  
   ↓  
[3단계] 유치권 부존재 확인소송 제기  
   ↓  
[4단계] 입증 자료 제출 (사진, 계약서, 출입기록 등)  
   ↓  
[5단계] 현장검증 또는 증인신문 (필요 시)  
   ↓  
[6단계] 판결 → 승소 시 강제집행 가능

 

 

✅ 3. 실제 판결 사례 3선 분석

 [서울서부지법 2023 가단 52 xxx]

• 사안: 점유자는 시공사, 유치권 주장
• 결과: 낙찰자 승소
• 핵심 근거:
  • 도급계약서 내 유치권 포기 조항
  • 점유 흔적 없음 (전기 미사용, 문 닫힌 채 방치)

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 [대전지법 2024 가단 62 xxx]

• 사안: 자재업체, 공사 후 잔재물만 남기고 유치권 주장
• 결과: 낙찰자 승소
• 핵심 근거:
  • 자재 납품 채권은 건물과 무관
  • 출입기록 없음, 사람 없고 짐만 존재

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 [수원지법 2023 가단 61 xxx]

• 사안: 실제 시공사가 장기간 점유 중
• 결과: 점유자 승소
• 핵심 근거:
  • 공사 일지, 인부 출입, 시공 중 사진 다수
  • 경매 개시 전부터 실점유 명확

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✅ 4. 소송 시 입증 전략과 실무 팁

📌 낙찰자가 준비해야 할 입증자료

항목	자료 예시
실점유 없음	현장 사진, 전기·수도 사용 내역, 주민 진술서
채권 무관	자재 공급 계약서, 현장 관련 없음 입증
유치권 포기	계약서 특약 조항 스캔본
점유자 신원 불일치	주민등록등본, 사업자등록증 비교

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🛠 실무 팁

• CCTV나 관리사무소 진술서 확보하면 매우 유리
• 유치권 주장서가 법원에 미제출된 경우 → 실체 없는 유치권 가능성 높음
• 현장검증 요청도 전략적으로 활용 가능 (형식점유 드러날 수 있음)

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✅ 5. 마무리 요약

• 유치권 부존재 소송은 유일하고 확실한 대응 수단
• 실점유, 채권 성격, 유치권 포기 여부가 판결을 좌우
• 소송은 오래 걸릴 수 있으므로 초기 증거 수집과 병행 전략이 핵심

 

 

 

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