🏢 건물·상가 매수 전, 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트

건물 사기로 한 날, 인생이 흔들렸습니다.”
겉보기에 멀쩡한 건물이었죠. 근저당도 없고, 리모델링도 끝나 있었다고 했습니다.
그런데 계약 후 알게 된 사실…

• 지하 임차인이 전입신고 + 확정일자까지 마친 우선변제권자
• 불법 증축으로 구청에서 철거 명령 대기 중
• 심지어 토지는 다른 사람 명의

이런 일, 실제로도 빈번하게 일어납니다.
부동산 매수는 잘 사는 게 아니라, 잘못된 걸 피하는 것이 먼저입니다.

 

 

 

 

 

 

✅ 부동산 매수 시 반드시 확인해야 할 필수 서류 6가지

 

서류	용도	꼭 확인할 항목
등기부등본	소유자 및 담보권 확인	갑구(소유권), 을구(근저당, 전세권, 가압류 등)
건축물대장	건물 구조·용도·위반 여부	불법건축 여부, 사용승인일, 주용도
토지대장 + 지적도	토지 소유 및 경계 확인	지목이 '대지'인지, 도로 접함 여부
토지이용계획확인서	개발 제한·용도지역 확인	건폐율·용적률, 개발제한구역 등
임대차계약서 + 전입세대 열람내역	임차인 권리관계 파악	대항력·우선변제권 여부, 확정일자
건축허가서 + 사용승인서(준공필증)	건축물의 적법성 확인	무허가·위반 건축 여부 확인

 

📌 각 서류는 정부 24, 대법원 등기소, 토지이음, 구청 민원실 등에서 발급 가능

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✅ 실수하면 수천만 원 날리는 주요 주의사항 5가지

 1. "서류는 멀쩡했어요"... 그런데 현장은 다를 수 있습니다

• 불법 증축, 무단 용도 변경, 구조 문제 등은 서류에 안 나옵니다
  → 반드시 현장답사 + 실측 확인

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 2. “건물은 내 거지만, 땅은 남의 것?”

• 토지 소유자가 다른 경우, 토지 임대계약서 or 사용승낙서 필수
  → 없으면 분쟁·명도 소송으로 번짐

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 3. “임차인 있는 건물? 문제없습니다”… 정말일까요?

• 임차인이 확정일자+전입신고 갖췄다면 대항력+우선변제권 보유
  → 명도 거부, 보증금 반환 분쟁 발생 가능
  → 임대차계약서, 전입세대열람 내역 반드시 대조

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 4. 불법건축물은 내가 책임집니다

• 발코니 확장, 옥상 창고, 지하방 → 적발 시 철거·이행강제금
  → 건축물대장 + 위반건축물 여부 확인서로 미리 점검

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 5. 계약서는 ‘말’보다 ‘문서’입니다

• 특약 없이는 어떤 말도 증명되지 않음
  → “잔금 전 권리정리 완료”, “명도 완료 시점 명시”, “불이행 시 위약금” 등 필수 기재

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✅ 마무리 Tip

"부동산 거래는 좋은 매물을 찾는 게 아니라, 위험한 매물을 걸러내는 게임입니다."

계약서 도장 찍기 전, 위 서류 6가지 + 주의사항 5가지만 확실히 점검해도,
수천만 원의 손해는 피할 수 있습니다.

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